ts企业总公司人事管理制度
第一章 总 则
第一条 为规范吉林玉米淀粉批发市场有限公司(以下简称本公司)的人事管理，根据国家有关制度及本市场章程特制定本制度。
第二条 本公司人事管理宗旨是：以德为本、量才用人、人尽其能、奖优罚劣，培养勤政敬业的职员队伍，使本公司规范健康发展。
第三条 本公司职员须自觉做到：
(一)忠诚守信、服从领导、互相尊重、团结共事;
(二)勤奋工作、尽职尽责;
(三)廉洁奉公、保守机密，不利用职务之便营私舞弊;
(四)公司核心岗位人员遵守从业回避制度;
(五)维护《公平、公正、公开》原则的执行;
(六)注意仪容举止，谦逊礼貌待人;
(七)遵守劳动纪律，忠于职守，不从事与工作无关的业务;
(八)爱护公物，注意保持环境卫生。
第四条 本公司行政部是人事管理的职能部门，负责职员聘用、培训、考核、任免等工作。
第二章 机构设置
第六条 本公司机构设置由董事会决定。
第七条 本公司根据业务需要设置以下职能部门：
(一) 行政部：负责文秘、人力资源、考勤及劳动纪律、法律事务、资产管理、公关、行政事务等工作。
(二) 市场部:负责市场的开发、推介、宣传;收集有关市场信息;交易商摊位的日常管理工作和组织交易商培训;企业经营业务的研究和拓展。
(三) 交易部：组织和维护交易活动的正常进行;负责代收代付货款和有关费用;提供交易、代收代付服务的咨询。
(四) 储运部：负责货物交收的组织管理工作;监管指定仓库;为交易商提供交收、仓储、运输等服务和咨询。
(五)财务部：负责本公司的财务管理。
(六)信息部：负责网站的信息采编及发布工作;负责建立与维护交易品种及行业相关的信息库;为公司提供交易品种及其它相关信息。
(七)技术部：负责网络系统的日常管理、维护;对交易商参与市场交易提供电脑及网络凯发一触即发的技术支持;负责企业内部办公自动化技术工作;负责计算机等设备的管理维护。
第三章 职务与任免
第八条 本公司的职务序列为：
(一) 公司领导：董事长、副董事长、董事长助理;
(二) 部门级：经理、副经理。
第九条 公司级领导由董事会任免。
第十条 部门级，由董事长任免。
第四章 选聘与录用
第十一条 本公司在核编范围内，根据岗位职责及素质标准实行全员聘用制。
第十二条 选聘人员，要坚持德才兼备的原则招聘遵纪守法、事业心强、作风正派、业务水平高、身体健康的人才。注意亲属回避。
第十三条 招聘时采取社会公开招聘等方式，统一考核，公平竞争，择优录用。
第十四条 招聘程序
(一) 制定用人计划：部门经理根据业务发展需要和编制，提出空缺岗位所需人员的基本条件及业务专长，填写《增补人员申请表》，董事长审批，行政部负责招聘。
(二) 公开招聘：行政部通过广告、网络、人才交流市场、高等院校双选等形式向社会公开招聘。收集、整理应聘人员资料。应聘人员应提交：
⑴身份证复印件;
⑵有关学历证书、专业技术职称证书、原件及复印件;
⑶婚姻及子女状况证明复印件;
⑷近期一寸彩色照片二张;
被录用人员提供或填写的个人资料必须真实、准确。否则 ，一经查出，公司将解除劳动合同，并追究相关责任。填写的《求职人员登记表》等。由行政部收集分类整理。
(三) 初选：行政部与用人部门共同对收集整理的应聘人员资料进行初选。
(四) 复试：复试一般采用面试形式，用人部门、行政部及公司领导等共同参与面试，必要时可对应聘者进行笔试。
(五)审批：行政部备齐复试合格的人员资料并录用意见报董事长审批。
第十五条 试用与转正
(一) 经审批合格的人员由行政部通知报到试用并自行到医院进行体检。
(二) 被录用人员，按指定日期到公司行政部报到。报到时需办理以下手续：
(1)提供体检合格证明。体检不合格者不予录用;
(2)办理登记手续：填写《新职员录用审批表》、《新职员薪金审批表》、《职员履历表》。
(3)学习《管理手册》和公司文件，参加新职员培训;
(4)用人部门经理安排工作，并指定辅导人员;
(5)安排办公地点，领取办公用品、胸卡。
(6)携带身份证、毕业证、职称等证件及其他证明文件原件.
(三) 试用人员的试用期原则上为三个月。可根据其试用期工作表现，由用人部门提议，行政部审核，报董事长批准后，缩短或延长试用期。延长试用期不超过三个月。
(四) 试用期(满一个月)只发应聘职位的基本工资，不享受岗位补贴和其他福利待遇。
(五) 试用期间有下列情形之一者本公司有权解聘：
1. 工作能力低下，无力承担应聘岗位工作;
2. 试用期间工作失误较大，造成本公司损失者;
3. 品行不佳，给本公司造成不良影响者;
4. 转正考核不合格或延长试用仍不合格者;
5. 其他本公司认为不适合者。
(六) 试用期满职员应填写《试用期满通知书》参加转正考试。
(七) 根据试用期间的工作表现及考试成绩用人部门向行政部提出意见，报董事长决定正式录用、不予录用、提前转正或延长试用期。
(八) 根据董事长决定，行政部向其发放《试用期满通知书》。
(九) 考核合格被批准正式录用的职员，公司与其签定《聘用合同》。
(十) 转正后的职员享受其所任职位的一切待遇。
(十一)职员档案
公司行政部负责保管和更新职员档案。 职员个人情况若有下列变动应在5日内通知行政部并提交有关文件复印件。
⑴结婚
⑵新生子女
⑶配偶、子女或父母死亡
⑷居住地址或通讯地址、电话号码的变动
⑸紧急情况联系人姓名、地址、电话号码的变动
⑹新获得的教育/专业资格
⑺政治或商务组织的参与或退出
第五章 岗位与职责
第十六条 岗位确立
(一) 本公司实行岗位责任制。根据各部门的职能设置不同的岗位。
(二) 岗位分工是为了明确职责。职员在完成本职工作的情况下应相互帮助团结协作。
第十七条 岗位
(一) 依据职务、岗位不同，职员分为公司、部门、职员三个职等。
1. 公司领导：董事长、副董事长、董事长助理;
2. 部 门 级：经理、副经理。
3. 职 员：各部门从事各专项工作的人员;分别为1-4级。
(二) 职等的调整
1. 职员的职等根据岗位需要、考核成绩等不同情况，定期或不定期进行调整。
2. 职级调整：凡年度考核合格者，原则上可晋升一级，当岗位、职等不变时，职级以本等最高级为限。
3. 职等的调整程序及手续按《人事调整》有关制度执行。
第六章 工资与福利
第十八条 本公司薪金分为基本工资、补贴、效益工资等。
第十九条 基本工资按职等确定，共分为三等九级，标准另订。
第二十条 补贴 包括岗位补贴、交通补贴、医疗补贴、住房补贴、通讯补贴和伙食补贴等。
第二十一条 效益工资根据当年经营收入的完成情况以及职员的工资等级核定发放。
第二十二条 根据当年税后利润超额完成情况可计提奖金。
第二十三条 基本工资、补贴每月28日发放。新聘职员和离职人员按当月实际工作日计发，日工资为月基本工资加补贴工资除以22(工作日)计算。
第二十四条 效益工资、奖金按年度于春节前发放。工作时间不足一年的职员从正式聘用起的实际工作月份按比例计发，离职人员不予计发。
第二十五条 下列款项须从职员薪金中扣除：
(一) 依法代扣代缴的个人所得税;
(二) 依照制度由个人承担的保险费;
(三) 其他应由个人承担的费用;
(四) 违反劳动纪律等相关制度的处罚。
第二十六条 本公司依法为职员办理社会保险，保险费用由公司及职员依有关制度分摊。
第二十七条 本公司根据经营状况良性发展，逐步提高职员的福利待遇。职员的福利包括：
(一) 在职员生日、结婚、生育及直系亲属去世等情况下酌情发给礼金(品)或慰问金。
(二) 为职员办理相关保险。
(三) 职员因疾病、突变等原因造成生活困难，经本人申请，公司领导批准，可酌情予以补贴。
第七章 考勤与休假
第二十八条 本公司实行每周五天工作制， 每周六、日休息。星期一至星期五作息时间为：
上午：8：30-11：30
午休：11：30-13：00
下午：13：00-17：00
第二十九条 本公司上下班实行签到考勤制。全体职员上下班均须签到和签离。
第三十条 职员请假、出差或外出，未能及时签到者，须向上级报告，并应于返回当日由上级核签确认。
第三十一条 职员之间不得代为签到，否则代签与被代签者均按一次计半天旷工论处。
第三十二条 除不可抗力因素外，迟于上班时间5分钟签到(离)者为迟到。累计三次迟到早退者，视为旷工半天。
第三十三条 职员请假未办理请假手续又不按制度补办者，均以旷工论处。
第三十四条 旷工半天，扣发二天基本工资和相应补贴;旷工一天者，扣发五天基本工资和相应补贴;旷工两天者，扣发半月基本工资和相应补贴;累计旷工三天者，扣发当月基本工资和各项补贴。一年连续旷工三天以上，累计旷工五天(含)，本公司有权提前解聘或除名。
第三十五条 加班
因工作需要，经公司领导批准安排，在国家法定节日加班者，累计7小时，按日基本工资的200%加发薪金。加班时须报知部门经理批准,月末(25日前)报行政部经理。
第三十六条 公休假
(一) 本公司工龄一年以上的职员，可享受10个工作日的带薪公休假。
(二) 公休假一般于当年使用，可集中休假，也可分次使用。
(三) 公休假由职员书面申请，三天(含)由部门负责人同意，报行政部核准;三天以上及部门负责人休假，由行政部核实后报公司领导批准。
(四) 确因工作需要不能享受当年公休假者，经本人申请、行政部审核，可加发半个月的月薪。
(五) 未婚和配偶不在本单位所在地的职员，利用公休假探亲，每年可报一次探亲路费，已婚职员利用公休假探父母，每两年可报一次探亲路费。
(六) 休假期满后须及时到行政部办理销假手续。
(七) 休假期间待遇不变。
第三十七条 婚、丧假
(一) 本公司正式职员，提交结婚证书复印件的可在当年享受婚假，假期三天，根据国家制度晚婚者(男25周岁以上，女23周岁以上)可享受婚假十天。
(二) 本公司职员，直系亲属(包括祖父母、父母、子女、配偶、兄弟姐妹、配偶父母)去世，可享受五天丧假(不含在途时间)。
(三) 婚、丧假请假手续同公休假。
(四) 婚、丧假期间待遇不变。
第三十八条 产假
(一) 本公司工龄一年以上的女职员，符合国家计划生育政策并有生育指标生育子女的，可按国家有关制度享受产假。(国务院发布的《女职工劳动保护制度》)。1、产假假期，女职工产假为90天，其中产前休假15天，难产的增加产假15天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天;女职工怀孕不满四个月流产的，应根据医务部门的意见，给予15天产假，怀孕满四个月以上流产的，给予42天产假。
2、对晚育(指24周岁以上生育第一胎的)并领取《独生子女证》的，可在法定基础上增加产假60天。
(二) 为保证工作的正常进行，休产假应提前三个月申请，由本部门、行政部协调安排，报公司领导核准。
(三) 产假期间发放基本工资。
第三十九条 父亲假
男职员的妻子生育(初育)，职员本人可享受带薪假十天，但应在孩子出生半年内休完。
第四十条 病假
(一) 职员生病不能坚持工作可以请病假。
(二) 病假一个工作日由部门负责人批准，报行政部备案;病假两个工作日(含)以上五个工作日(含)以内须出具区级以上医院的病假证明，部门负责人批准，报行政部备案;病假五个工作日以上，须出具区级以上医院病假证明，部门负责人签字，行政部审查，报公司领导核准;部门负责人请病假，须报公司领导批准。
(三) 每月连续病假三个工作日(含)，累计病假五个工作日(含)扣发病假期间的岗位津贴;病假连续超过五个工作日，累计超过七个工作日者，扣发当月岗位津贴和病假期间的基本工资。
(四) 全年连续病假十个工作日，累计病假二十个工作日，酌情扣发当年效益工资。
第四十一条 事假
(一) 不属于第三十六、三十七、三十八、三十九条之制度请假者即为事假。
(二) 职员请事假应书面申请，由部门负责人批准，行政部审核。
(三) 事假一次以三个工作日为限，事假期间扣发基本工资和各项补贴。
(四)因事不能正常工作，一年连续事假十个工作日，累计二十个工作日，本公司有权提前解聘。
(五)如请假未在行政部备案，将作旷工处理，扣除旷工期间工资，并取消当年年假待遇。
第八章 考核与培训
第四十二条 本公司对职员进行定期和不定期的考核。
第四十三条 定期考核即年度考核。
(一) 年度考核是对职员全年的工作绩效、品行、功过、出勤等方面的综合评价、考查，时间一般于次年的元月。
(二) 年度考核形式为：
1. 个人总结;
2. 部门评议;
3. 考试或其他辅助形式。
(三) 年度考核由行政部协同各部门进行。考核结果经行政部审查后报公司领导核批。考核合格者，即获续聘资格。
第四十四条 不定期考核
(一) 试用期考核：职员试用期满应进行考核。具体办法见本制度《选聘与录用》有关条款。
(二) 其他考核：本公司认为必要时，随时进行的考试或考核。
第四十五条 职员的考核材料由行政部记存个人档案，作为奖惩、职级升迁的依据。
第四十六条 本公司采取多种形式和方法加强职员的学习培训，以提高职员的工作水平、业务素质。
培训类型(一) 职前培训：新职员报到后，行政部协同用人部门对其进行职前培训，主要内容为：
1. 本公司简况;
2. 本公司基本业务制度、基本内部管理制度;
3. 受聘部门及岗位的职责、工作流程;
4. 介绍工作区域及同事。
(二) 在岗培训：可以进行产品、技能培训、基础知识培训。培训的方式：
1、公司或部门举办培训;
2、部门经理日常工作安排对下属进行培训;
3、参加知名企业的培训;
4、选修大专院校、研究院(所)的有关课程;
5、参加国内培训单位举办的培训;
本公司将根据需要对在岗职员进行分期分批培训，提倡和鼓励职员利用业余时间进修对口专业知识。通过业余学习获得高于本人原等级的技术资格并因此在实际工作中取得成效者，本公司予以特别奖励。
第九章 奖励与处罚
第四十七条 奖励分为两类：
(一) 嘉奖
(二) 记功
第四十八条 嘉奖
(一) 有下列事迹之一者，予以嘉奖;
1. 一贯品行端正，工作努力，业绩突出，足为表率者;
2. 提出合理化建议经采纳施行有成效者;
3. 遇突发事件勇于负责处置恰当者;
4. 检举违规违法行为经查属实者;
5. 其他经研究确认的原因。
(二) 嘉奖以通报表彰为主，酌情予以物质奖励。
记功
第四十九条
(一) 有下列事迹之一者，予记功：
1. 对市场有特殊贡献，足为表率者;
2. 遇重大意外事件或灾害，处理及时，处置恰当，避免或减少损失者;
3. 累计嘉奖三次;
4. 其他研究决定的原因。
(二) 记功除通报表彰外，酌情予以物质奖励。
第五十条 处罚分为对员工的劳动纪律、临时员工的工作处罚和聘用员工的工作处罚二种。
第五十一条 对员工的劳动纪律、考勤、临时员工的工作等情况处罚。由行政部派专人定期进行检查、行政部经理不定期抽查。如有违纪情况，填写《违纪情况单》，出现一次违纪情况罚款人民币十元。
第五十二条 惩罚为四种：
(一) 警告;
(二) 记过;
(三) 解聘;
(四) 开除。
第五十三条 有下列情况之一者，予以警告：
(一) 工作时间擅离岗位，怠慢职守，产生不良后果者;
(二) 因个人过失致发生工作错误，情节轻微者;
(三) 不服从主管人员的合理指导，情节轻微者;
(四) 违反本公司规章制度，情节轻微者;
(五) 发生事故有意隐瞒者;
(六) 连续数月每月迟到(早退)累计三次以上者;
(七) 其他经研究决定的原因。
第五十四条 有下列情况之一者，予以记过
(一) 工作时间消极怠工或擅离职守，屡劝不听者;
(二) 无故不完成工作安排或上级命令、指示，影响本公司利益者;
(三) 无故拖延为交易商办理合法手续或超越职权违规为交易商办理有关手续者;
(四) 遇突发事件故意逃避者;
(五) 工作失误造成较大不良影响者;
(六) 累计警告三次者;
(七) 其他经研究决定的原因。
第五十五条 有下列情况之一者，予以解聘：
(一) 工作能力低下，多次不能完成制度工作任务者;
(二) 违反工作制度或工作流程，发生责任事故，造成本公司较大损失者;
(三) 无正常理由，拒不服从上级指导和安排，多次劝告不听者;
(四) 态度恶劣，言行不轨，严重影响本公司工作气氛和公共关系者;
(五)失职或对问题失误，使本公司受到损失者;
(六)因事不能正常工作超过制度时间者;
(七) 试用期及年度考核不合格者;
(八) 其它经研究决定的原因。
有下列情况之一者，予以除名：
(一) 违法乱纪，严重影响本公司工作秩序和扰乱社会治安者;
(二) 利用职权或工作之便营私舞弊或索贿受贿者;
(三) 故意提供虚假信息误导交易商事实确凿者;
(四) 泄密、失密，使本公司蒙受损失者;
(五) 连续旷工三日或全年累计旷工五日者;
(六) 累计二次记过者;
第五十六条 职员受处罚，将酌情予以扣发薪金、罚款等经济处罚。
第五十七条 职员奖罚记录由行政部存入个人档案。
第十章 人事调整
第五十八条 人事调整包括职务、等级调整(职等升降)、辞职、解聘、开除等。
第五十九条 人事调整坚持客观公正的原则，以任职素质标准为条件，考核为依据，兼顾个人发展潜能，严格按制度权限及程序办理。
第六十条 职等调整的核定权限及程序。
(一) 董事长由董事会任免。
(二) 职员职等调整由董事长办公会议讨论，董事长决定。
(三) 凡经核定进行人事调整的职员，行政部以《职等调整通知书》通知本人。
第六十一条 被调整职员的待遇自调整生效之日起重新核定。
第六十二条 辞职
(一) 本公司允许职员在聘任期间辞职。辞职者须提前一个月提出辞呈，由所在部门负责人提出书面意见，报行政部审核，董事长批准。
(二) 行政部向获准辞职的人员送发《离职通知书》。辞职者应按制度办理交接手续，否则视为擅离职守，按除名对待，由此给本公司造成损失的，本公司有权追究其法律责任。
(三) 辞职者凭签核完整的《离职通知书》到财务部领取当月实际工作日的基本工资和补贴。
第六十三条 解聘
(一) 有下列情况之一者，本市场有权解聘：
1. 符合本制度《奖励与处罚》中解聘条件之一者;
2. 本公司被兼并、破产或其他原因被核准解散的;
3. 其他必要原因。
(二) 解聘人员(试用人员除外)由所在部门报行政部审核，董事长批准。
(三) 行政部向被解聘人员发送《离职人员通知书》。被解聘人应按制度办理工作交接和其他相关手续，否则按除名对待，由此造成的损失，本公司有权追究其法律责任。
(四) 被解聘者(不含试用期被解聘者)凭签核完整的《离职人员通知书》可领取当月工资。
第六十四条 开除
(一) 凡符合除名条件的，本公司予以开除。
(二) 被开除者，本公司不给任何补偿;给本公司造成损失的，本公司有权追究其法律责任，必要时移送司法部门查处。
第六十五条 按制度程序办理完离职手续的职员，本公司可协助其办理有关保险等转移手续。
第六十六条 人事调整记录由行政部存入个人档案。
第十一章 人事档案管理
第六十七条 本公司人事档案内容包括：
(一) 个人简历、身份证复印件、毕业证书复印件，职称证书复印件等;
(二) 个人在本公司工作期间的工作总结、考核记录、奖罚记录等资料文件;
(三) 个人在本公司期间职务、职等、岗位调整等资料文件;
(四) 个人在本公司工作期间培训情况记录;
(五) 其他有效证明材料。
第六十八条 职员在本公司工作期间的档案由行政部建立和保管。行政部派专人负责。
第六十九条 职员的档案属保密资料，管理人员不得擅自泄漏其内容。
第七十条 查阅档案应严格遵守保密制度原则和审批制度，个人不得借阅本人档案;因工作需要借阅档案要经行政部负责人核准。查阅者严禁涂改、圈划、抽换、复印档案资料，不得泄漏其内容。
第七十一条 职员在入本公司工作以前的档案，遵从自愿原则，可将档案转送本公司所在地人才交流中心托管，本公司负担在人才中心保管费用。
第七十二条 职员离职，其档案按制度程序办理转递手续，由此发生的费用和责任由本人承担。本公司保留其在本公司期间的必要记录备查。
第十二章 附 则
第七十三条 本制度由行政部负责解释。
第七十四条 本制度自发布之日起执行。
篇2：物业知识教材：劳动人事管理及制度范例
物业知识教材：劳动人事管理及制度范例
范例一 《员工手册》的编写技巧
《员工手册》主要阐述员工在公司工作中会遇到的一系列劳动权利、劳动义务以及凯发一触即发的联系方式问题的解答,即作为物业管理公司员工身份的要求。在这方面,员工通过《员工手册》的学习,可做到无师自通,了解公司的概况和作为员工所拥有的权利及应尽的义务。
《员工手册》的制订有二方面的依据。第一是依据《劳动法》;第二是依据物业管理工作的特点。其具体内容包括以下几个方面:
1.总经理致辞;
2.凯发一触即发的简介;
3.公司组织系统及主要部门结构的图示说明;
4.劳动条例;
5.员工福利;
6.员工守则;
7.奖励与惩罚;
8.安全消防;
9.附则。
下面是新加坡江山财团物业管理部《员工手册》中有关工作守则的节录。仅供参考。
示例:员工守则
(一)管理人员须保持制服整齐清洁,仪表端庄、精神饱满。
(二)对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。
(三)必须严格遵守大厦轮值时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时,大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意,而大厦负责人之请假则需获得公司负责人之同意。
(四)管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
(五)管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务,若业主、住户提出要求,应请其直接向公司询问。
(六)大厦负责人应该执行公司之各项指示,并定期召开该大厦各级员工的会议,向公司做定期工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。
(七)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
(八)不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
(九)不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财物,对各公物如有损坏,须负责赔偿。
(十一)台风袭深期间,各员工必须依时当值,坚守岗位,并按照公司所颁布之指示进行防风,防雨工作。
(十二)必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
管理工作
(一)按照规定时间当值,不可擅离职守。
(二)在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
(三)每日上班时间,必须穿着公司规定的制服及配戴职员工作证,完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道,巡视时须特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方,并进行登记。如遇有不寻常事件,应立即处理、记录并及时向上级报告。
(四)台风或雷暴豪雨期间,管理人员必须按照公司所颁布之“台风期间员工当值程序”上班,并按“台风及雷暴豪雨措施”做一切防风、防雨工作,以保护公共财产,防止意外或水浸等。
(五)服从上级指导,完成所指定的工作。
(六)留意各种公用设备有否被破坏或涂污,并通知有关人员修理和清除,必要时须协助维修工作。
(七)执行各项任务时,必须要有礼貌。谨记“服务至上、礼貌第一”。
(八)如有住户发生意外,例如:受伤、晕倒等,应即协助其家人招呼救护车或代办报警。
(九)热情接待来访人员,详细记录住户投诉,并迅速处理。不属于自己职责范围内的,则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。
(十)管理处须设置急救箱,配备急救用品,如绷带、棉花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具,以备临时急用。
(十一)大厦公共地方之锁匙,如:电制房、机房、泵房等,必须小心存放,以备紧急时使用。若有需要外借锁匙时,必须登记借用人姓名及身份证,用后及时归还。
保安工作
(一)必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如:对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用各种已有的设施,以免减弱防盗效果,特别强调大门必须紧闭,住户出入可自备防盗门匙或密码锁,访客则可用对讲机。严禁大门常开,防止坏人有机可乘。
(二)应熟悉大厦内各住房、记识住户之姓名、年龄、家庭成员职业及联络电话。此等资料必须保密,不得泄露。
(三)与住户保持密切联络,以便就保安问题,经常交换意见及互通消息。
(四)各更管人员交接更时应传达防盗信息,做好交接班记录,以备核查,务令保安人员高度警惕。
(五)严禁借词推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公共机构职员,更应查验身份证、文件,如有疑问,应致电有关机构查询。
(六)应有礼貌的询问任何进入大厦的来访客人,登记身份证或工作牌招。如有怀疑,应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时,更须提高警觉。
(七)当值管理员至少每两小时巡楼一次(但不固定时间),以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性,特别注意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等,以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角,后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备盗窃工具等。
(八)如听到住户呼救或发现可疑人物,须立即报警并封闭大门及其通道,以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知会警方。
(九)切记管理人员只有一般市民之拘捕权,并无搜查权力。因此,拘捕疑犯后,应尽快交公安部门处理。
(十)本大厦安装有警钟、闭路电视,以监视各大堂、电梯,以加强治安保卫工作。若邻近大厦在建设中,则更应加倍小心,以防被坏人利用做为犯罪的桥梁。
(十一)详细记录各有关政府部门电话,以便需要时寻求协助。
(十二)若发生罪案,应采取下列步骤协助破案:
1.立刻报案,并留在现场直至公安部门到达,遇有伤员(被害人、案犯)应立即抢救和监护。
2.切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品,协助公安部门保留证据,方便调查工作。
3.切勿开动风扇,冷气机或其他电器用具,以免证据破坏。
4.禁止任何人在现场走动,以方便公安部门到现场调查。
5.向公安人员提供有关罪案详情,如案发经过,与本案有关人物之像貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向等。
公众卫生
(一)清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场及天台等公用地方。
(二)劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方,以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内。
(三)如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间,应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户,除清洁工人清理外,并登记在管理处记事簿内,向上级报告。
(四)如发现天台、天井或公用地方积存污水,应立即清理,以免蚊虫滋生。难以清理的地方,可暂时淋上油渣,阻止蚊虫繁殖,再研究处理方法。
(五)如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂,应速安排修理。
(六)劝喻住户淋花时要特别小心,勿将水淋到阳台外面,以免影响下层和下面行人。
(七)如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时,劝喻住户从速修理,以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例,影响市容者,处以罚款。
(八)如有需要,通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外,既影响卫生,又可能打到过往行人身上,也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。
(九)若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水,则通知上层住户修理,如无结果,则应详细记录及请求上级处理。
(十)如有不顾公共卫生的住户,经屡次劝告仍不改善,应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。
楼梯
(一)电梯发生故障停留空中时,乘客按响紧急呼救铃后,大堂值班员立即通知保修人员迅速修理,同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客,请其耐心等待,切勿自行开启电梯门,以免发生危险。
(二)劝喻用电梯搬运物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘搭电梯人数过多时,应维持秩序,指导分批搭乘,以免超载发生危险。
(四)住户应留意,切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯,以免发生危险。
(五)保安值班员时刻注意闭路电视、警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。
(六)经常清除电梯门路轨内积存的垃圾,以免影响梯门开关。
(七)如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时,应即通知保修人员进行修理。当修理人员到达时,管理员应详述电梯不妥之处,以便研究毛病,一切详细情况,必须详细记录送管理处。
(八)狂风暴雨时,如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时,应即尽量阻止雨水流入电梯槽,暴风雨过后,必须根治漏水情况。
(九)凡有水渗入电梯,应即停止使用,以免触电,并设法将电梯升高至较安全地方。
(十)电梯槽底有积水时,应即报告上级处理,同时研究水的来源,及早修理。
(十一)电梯机房钥匙及电梯门钥匙,除修理人员或保安消防人员外,任何人员不得使用。
(十二)电梯每年“年检”一次,并取得年检合格证。
(十三)冲洗走廊和楼梯时,勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。
(十四)火警发生时,劝喻住户切勿乘搭电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困于电梯内,被困者可能因浓烟而致命。
(十五)经常检查电梯机房是否有足够的通风,温度是否过高,气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁,加上“不准擅闯”之类告示牌。
(十六)电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态,以免紧急时无法求救及导致窒息。
电力系统
(一)修理电器设备,应聘请持证的合格技师。
(二)应明了大厦各种电力供应的设备所在。如:大厦的电力总掣、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等,并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等,以备急修时使用。
(三)如部分用户电力中断,应由管理处派人检查修理大厦供电系统,如属住户室内设备故障,应由住户自行请人处理,管理处可提供适当协助。
(四)全座楼宇电力突然中断,应先检查大厦之总制是否正常,如属于正常则与供电公司联系询明情况。
(五)公共使用的电力设备,如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查,如有损坏或有过热现象,应立即派人修理。
(六)接到供电公司通知停电时,应即贴出通告,清楚列明日期、时间及受影响的设备,如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停,由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后,贴出恢复供电通告,并检查各系统是否恢复正常。
(七)经常检查、保养弱电系统,如:大堂与客户的对讲系统和电梯监视系统必须完好正常运行。发现问题立即修理。
(八)在大厦出入口处,各大堂应备有充电式紧急照明设备,管理处亦应常备手电筒。
(九)大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁,不得放置各种杂物。
(十)大厦供电系统由专业人员定期检查保养,以保证安全正常的供电。
消防
(一)消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用。并应熟悉其它消防设备的使用。
(二)组织大厦员工学习消防知识,熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练,使其成为大厦合格的义务消防队员。
(三)值班人员(包括管理人员)须经常检查防火设施和消防设备等,如有损坏和失效时,应立即修理和更换。
(四)利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备,以备应急。
(五)每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等,千万不可有阻塞情况发生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用电线,如有破损或不符合规定时,应立即修理和更换。
(八)留意擅自将住宅改为工厂的单位,尤其是原料与制品容易着火者,当发现住户藏有大量易燃物品时,即刻查询是否有特许证明和安全措施,没有时,当即令其搬走(搬出大厦外),并尽快报告管理处和公司。
(九)劝告拜神的住户小心燃点香烛,并制止住户在走廊燃烧元宝、香纸等。
(十)切勿将防火门打开,以免万一火警发生时,浓烟散播及火势蔓延。
(十一)如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味,又无人开门时,如能及时扑灭,应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“119”报案。
(十二)若发生火警,即电“119”报案,同时按动警铃,通告住户疏散,在安全的情况下,使用灭火筒或灭火喉设法抢救。
(十三)火警发生时,劝喻住户切勿搭乘电梯。
(十四)报案时,必须清楚说明现场地址,报案人姓名及管理处电话。
(十五)所有消防装置,应由认可的消防监察单位每年最少检查一次。
中央空调及制冷设备
(一)中央空调技术性较强,必须掌握好温度控制和调节,使其降温适度。
(二)在炎热的夏季里,必须保证空调机的正常运行,适度的降温,保证写字楼职员舒适的工作环境。
(三)空调机、制冷机必须经常地检查保养,发现问题及时进行修理保持其正常运行,不得影响写字楼工作秩序。
(四)制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作规程及操作方法之专业技师操作。
(五)操作人员必须定期、定时检查,发现异常迅速查明原因,进行修理,保证电动机、制冷机正常运行。
(六)要定期或不定期地查漏,随时检查,随时修理,使机械正常运转。
(七)发现如下情况之一,均必须停机查明原因,进行及时修理或更换机件:
1.发现电动机发出嗡嗡的响声;
2.压缩机发生敲击声和杂音;
3.发现因负荷过大而发出剧烈震动;
4.电动机、压缩机转速明显降低;
水务及渠务
(一)了解楼宇内的供水系统,如:水管、水箱、水泵开关总制及分制等位置。
(二)应定期巡视水泵运转是否正常,供水系统有无损坏,水箱是否清洁。必须定期安排清洗水池、食用水箱,每六个月清洗一次,以保持卫生。
(三)发现水管爆裂时,必须尽快关闭有关水管的水制。大喉爆裂,则将总制关闭,并及时发出通告告知受影响的住户,同时立即安排水管工进行急修。
(四)要注意水箱的保养,预防破裂或生锈,并且盖紧水箱,以免滋生蚊虫。
(五)如食用水或冲厕水突然中断,应先检查楼宇的供水系统是否发生故障,若一切正常,则致电自来水公司查询原因,并请尽快解决。
(六)救火用的输水设备,应经常检查,如有损坏,应即修理。同时必须禁止使用消防水喉做其它用途。
(七)因住户外出忘关水喉,致使大量食用水流出,无法通知户主时,应及时关闭该户的水管制,以阻止水流入邻居和危害电梯。
(八)经常检查沟渠及沙井是否通畅,清理渠道盖上的垃圾,以防下雨时渠水受阻而水浸。
(九)屋宇墙外的公用水渠如有破裂,应即修理,以免污水流出影响公共环境卫生。
(十)楼宇底层沟渠发生臭气传出时,应即检查修理。
(十一)若安装或修理楼宇内供水系统设备时,应与自来水公司联系修理。
气体燃料泄漏
(一)如发现气体燃料泄漏时,应立即熄灭现场附近所有火源。
(二)打开泄漏气体燃料单位及附近有关住户的门窗,使楼宇空气流通。
(三)切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器。
(四)管理员应立即关闭该单位系统的气体燃料总制,阻止气体燃料继续泄漏,查找泄漏地点,迅速进行修理。必要时,用街外电话通知气体燃料公司或拨“119”报警。
(五)“用手拍门”通知住户气体泄漏事件,请住户关闭气体供应制,打开门窗使空气流通,并要求协助通知其它住户实施上述一、二、三步骤。如情况严重,应通知住户撤离现场。
楼宇结构及维修
(一)楼宇结构如被更改或破坏,对该楼宇的安全有重大影响时,管理员应予以注意,并向上级报告。
(二)如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物,如外墙铁笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时,应予制止并向上级报告。
(三)天花板或外墙有漏水,应即通知单位上层及有关住户修理。
(四)在巡逻时发现下列情况,应立即向上级报告并研究修理方案进行修理:
1.墙壁或天花板有明显裂缝或石屎爆裂;
2.气窗的玻璃爆裂;
3.楼梯边的栏杆松脱;
4.防火门及消防设备损坏;
5.内外墙壁批荡脱落。
(五)住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道,应予制止并报告上级。
停车场管理
(一)车管员必须认真执行停车场管理规定,礼貌待人,热情服务,保证车辆安全,维护车场良好的行车秩序。
(二)车辆进场后,必须按指定位置停车、排列整齐,不得阻塞通道,认真检查车型、车牌号,避免出现差错。
(三)了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼居、座号等等,以便于识别。
(四)汽车、摩托车必须购买“车辆综合保险”,便于丢失后,向保险公司索赔。未买“车辆综合保险”的车辆,本车场不予停放保管。
(五)本停车场实行有偿停车保管服务,必须严格遵守财经纪律,经济手续清楚,做到钱、票相符,日清月结。
(六)严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管,以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时,应即令其开出车场,立即报告管理处或公安机关进行处理。
(七)车管员交接班时必须认真交接:如清点停车场内车辆多少时租车的停车计时票的张数、现金清点,并详细登记(自行车则注意车票的号码及张数,登记在交接登记簿上),双方签字负责。
(八)车管员值班期间发现可疑情况,立即报告班长或管理处,并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意,并记录在交接登记簿上,同时将其它需注意的事项必须记录在登记簿上,以备查。
(九)车管员必须认真执行收费制度,坚持原则,不得徇私舞弊,如不开票停车或乱收费、不收费等等,一经发现定严肃处理。
(十)保持停车场内清洁卫生,每日必须清扫一次。
有关廉洁条款
(一)良好及有效的大厦管理工作有赖于住户及业主的合作和各级管理人员的信心及支持。如各级人员都采取一种廉洁奉公的态度办事,住户和业主必会全力支持管理工作,使环境能进一步改善。因此各级管理人员均须有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大厦从事执行大厦事务者,包括管理员、保安员、清洁工人、修理人员、经理等人,均属大厦的职员。故执行工作期间均受该工作须知的约束,不得索取或接受任何利益。
物业管理公司职能制度的制订
职能制度的制订主要是明确物业管理公司各部门的职责范围。
1.办公室的职责范围
办公室是总经理领导下的综合管理部门,负责行政、人事和档案文件管理等工作。其职责范围是:
(1)学习、研究党和国家的方针、政策,贯彻落实领导的指示;深入基层调查研究,努力掌握第一手资料,为总经理的工作决策提供可靠的依据。
(2)负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作,做好印鉴的管理工作。
(3)负责公司级会议的筹备和安排,做好会议记录,整理会议纪要,对会议决定的执行情况进行催办和检查。
(4)做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发和保管,文印核稿,呈批、催办、归档,调卷和保密工作。
(5)协助总经理处理日常工作,协调部门工作,监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。
(6)做好人事管理工作,保管好员工的档案,根据需要做好劳动力的安排调配,员工的调入调出,并协助办理好各项有关手续。
(7)做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作,并负责办理员工请假、休假的有关手续。
(8)负责公司员工的培训工作,协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训,积极开发人力资源,努力造就一支高素质的员工队伍。
(9)负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管和发放;员工食堂以及医务室的管理;车辆的调度、使用和维修保养工作等等。
(10)完成领导布置的其它工作。
2.财务部的职责范围
财务部在公司总经理领导下,积极参与企业经营管理,负责公司的财务管理、会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是:
(1)认真贯彻“会计法”,执行国家财经政策、法令,遵守各项资金收入制度,严格执行费用开支范围的标准。
(2)正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果,为领导提供准确可靠的财务会计信息。
(3)加强计划(预算)管理,认真编制财务计划(预算)。
4)加强经济核算,认真做好各项控制工作,节约费用,降低成本,多创利;加强财务分析,考核各项经济指标的执行情况,反映经营管理状况,总结经验,发现问题,促进公司改善经营管理。
(5)按照会计制度规定,切实做好记账、算账、报账工作,做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚,日清月结,按期报账,在规定时间内报送各款会计报表。
(6)按银行有关制度规定,做好现金和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律,加强现金管理。对下属各管理处经费的收支情况,经常进行检查、监督和指导。
(7)根据国家财会制度精神,结合本公司实际,协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法,并监督各部门实行。
(8)妥善保存会计档案资料,接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查,及时提供财务资料,如实反映情况。
(9)充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用,促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。
(10)完成好领导布置的其它工作。
3.公共关系部的职责范围
公共关系部是物业管理公司负责沟通内外公众联系的重要部门,通过协调方方面面的关系,在公众中树立良好的企业形象。其具体职责范围是:
(1)建立信息网络。负责收集公司内外部环境的各种信息,将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考,以提高经营管理的能力。
(2)监测公共关系。在双向信息沟通的基础上,处理好公司内外的各种公众关系,如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。
(3)监测社会环境。企业是社会的有机组成部分,企业的每项活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响。公共关系部必须不断监测社会环境的变化,国家政策法令的变化,市场的变化,社会舆论的变化等等,使企业能及时适应这种变化。
(4)分析发展趋势。公共关系根据对政策法令、社会民意、时尚潮流等重要外界因素的监测和分析,向企业预报有重大影响的近期或远期发展趋势;预测企业的重大行动计划可能遇到的社会反应,使企业未雨绸缪,防患于未然。
(5)作为公司的对外发言人,负责对外宣传、沟通工作,树立良好的企业形象。
(6)编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章;汇编有关的报刊目录;拍摄、整理、保存资料图片;设计、筹划、监制公司各种宣传品和赠品。
(7)保持与住户的经常联系,负责编辑以住户为阅读对象的报刊;接受住户对公司的各种投诉和有关咨询,对合理的要求及时通知有关部门,协助解决。
(8)作为公司社会活动的代表,积极参与有关社会活动,并做好公众来访的各种礼仪接待工作。
(9)做好公司内部员工关系,调动员工积极性;编辑供公司员工阅读的报刊,组织其它各种形式的内部传播工作;安排公司员工的各种康乐活动。
(10)处理突发事件和危机事件。
(11)完成领导布置的其它工作。
4.工程部的职责范围
工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作,通过对房屋及其附属设施的养护维修,确保物业正常使用。其具体职责范围是:
(1)根据房屋及其附属设施的实际情况,制定物业管理总体方案,编制养护维修计划,报总经理审批后组织贯彻实施。
(2)全面负责房屋及其附属设施的维修保养,保证物业的正常使用。
(3)全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作,保证各种设备始终正常运转。
(4)定期检查楼宇各种设施设备技术状况,分析存在问题,及时提出维修解决办法和制定维修方案,方案确定后,组织贯彻实施。
(5)根据春备夏、秋备冬的原则,每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖期的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案,安排好人力和物力,保证工作需要。
(6)房屋及其设施设备如发生突发事件,工程部必须全力以赴投入抢修工作,直至恢复运行和正常使用。
(7)协助管理部门做好住户房屋的监督、检查工作。
(8)参加新入伙楼宇工程的验收,提出其有关设施增补改造方案。
5.管理部的职责范围
管理部要落实公司关于物业管理的有关决定、决议,有计划、有步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施,管理好所管物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等,为住户提供一个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。其具体职责范围是:
(1)根据政府和上级领导有关达标条件,制定优质楼宇管理和文明住宅小区计划,并组织实施。
(2)协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作。
(3)负责住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工作。
(4)负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及车辆管理等工作,并督促检查各管理处做好这些工作。
(5)协助解决接管物业的遗留工程问题,负责处理有关违章装修、违章建筑等问题。
(6)完成领导布置的其它工作。
6.服务部的职责范围
服务部主要是根据住户的需要,为住户提供全方位的服务。其具体职责范围是:
(1)牢固树立全心全意为住户服务的思想,凡是住户需要的,都要尽量予以满足。
(2)建立健全本部门的规章制度和服务规程,重视员工培训工作,建立一支高素质的员工队伍。
(3)设置各类综合代办服务项目,协助制定收费标准。
(4)建立信息库,及时了解住户要求,并能及时提供相应的服务。
(5)完成领导布置的其它工作。
7.发展部的职责范围
发展部要坚持公司一业为主,多种经营的原则,立足所管理的物业,面向社会、灵活运用各种资金,投资开发周期短、效益高的项目,增强企业的实力。具体职责范围是:
(1)在市场调查的基础上,积极慎重做好新项目的可行性研究报告,争取做到开发一个,成功一个。
(2)以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施,做到既方便住户,又增加企业收入。
(3)根据实际情况,积极开办新企业,如清洁管理公司,电脑电器服务公司,装饰公司、车辆维修部,花木服务部等等。
(4)提供物业信息咨询服务和物业中介服务,开展物业评估工作。
(5)定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。
(6)完成领导布置的其它工作。
8.管理处的职责范围
管理处是物业管理公司的派出机构,负责某一指定的物业管理。具体职责范围是:
(1)贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。
(2)负责管理所辖物业的日常业务,纠正各种违章行为,为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。
(3)树立住户至上的观念,及时为住户提供各种优质服务。
(4)协助公司工程部对物业进行养护和维修,确保其正常使用。
(5)积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种工作。
(6)向住户宣传党的方针政策,协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。
(7)调查研究,深入了解住户对管理服务工作的意见,处理住户对管理服务工作的投诉,重大问题报请公司管理部或公司领导处理解决。
(8)完成领导布置的其它工作。
物业管理公司岗位制度的制订
岗位制度的制定主要是明确物业管理公司所设各种岗位的职责规范,它规定了某一岗位对从业人员的基本要求,包括基本素质,应知应会,岗位职责,工作量规范等方面。
下面是深圳物业管理公司制订的“房屋管理员岗位规范”,仅供参考。
范例二：深圳市房屋管理员岗位规范
房屋管理员是屋村管理处管理住房的基层管理人员,负责一定地段(片或幢)的房产管理。为使房屋管理员明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会,掌握本岗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地为居民服务,特制定本规范。
(一)房屋管理员的基本素质
房屋管理员所担负的住房管理工作政策性、专业性强,要求高,因此,屋村管理员必备以下基本素质:
1.政治思想素质
房屋管理员必须坚持四项基本原则,热爱社会主义,认真学习政治理论和党的方针政策;积极参加各项社会政治活动;秉公办事;坚持原则,廉洁奉公,不以权谋私;具有全心全意为人民服务的思想,遵纪守法,严格要求;作风正派,团结同志,虚心好学;热爱集体,爱护公物。
2.文化、专业素质
根据干部“四化”标准,房屋管理员必须具备高中毕业(包括职业高中、技术学校毕业)以上文化程度。
房屋管理员必须受到房屋管理专业训练,持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识,掌握本岗位必备的应知应会和专业技术,不断提高专业水平。
3.职业道德素质
房屋管理是一项服务性很强的工作,房屋管理员的工作直接影响住户的安居乐业,因此,房屋管理员要有较高的职业道德素质。
(1)房屋管理员必须树立“五爱”思想。“五爱”。即:爱房产--热爱房地产行业;爱住户--对住户充满爱心;爱岗位--热爱房管员岗位;爱服务--热心为住户排忧解难;提高服务质量;爱信誉--爱护房地产行业和本单位的声誉,在住户中树立良好的行业和企业形象。
(2)要刻苦学习和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的房屋管理员既要有为住户服务的思想,更要具备过硬的服务本领,刻苦学习和钻研专业技术是房屋管理员职业道德素质的基本要求。
(3)文明管理。房屋管理员的工作是一项“窗口”工作,直接关系到政府和行业的形象,特别是深圳经济特区,涉外房产多,房屋管理质量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放。因此,特区房屋管理员必须做到文明管理。其具体要求是:主动热情,优质服务,急住户之所急,想住户之所想,为住户提供方便,经常帮助和照顾不方便和有困难的住户解决困难;语言谦虚;仪态端庄;给住户亲切感。必须做到“四个不讲,五个不能”,即“不讲低级庸俗的口头语;不讲不三不四的脏话;不讲讽刺挖苦话;不讲与管理无关的闲话”;“不能冷淡;不能刁难;不能取笑;不能训斥;不能报复住户和顾客”。要懂得一些国外和港、澳、台的礼节和礼貌语言;在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主(住户)美的感受。
(二)房屋管理员岗位“应知应会”
1.应知
(1)屋村管理的宗旨和原则;
(2)本管理处所管房屋的栋数,总面积,总户数;
(3)本人管理地段(片、幢)内房屋总栋数、总面积、总户数;
(4)本人管理范围内住户的家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家电话。
(5)本人管理范围内居民构成基本情况,包括:本市居民、外国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主(或租户)所属社会阶层和经济状况;
(6)本处房屋产权归属情况,包括:福利商品房、微利商品房、集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少;
(7)本管理处范围内各类使用性质的房屋有多少,包括:住宅、商业办公、公共项目用房以及其它用房;
(8)房租、管理费和各种规费的收费标准;
(9)政府主管部门和本单位制定的房产管理各项指标,包括:租金、管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、供电和应急发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房屋完好率、维修工程优良率等。
(10)本管理处范围内公共道路绿化面积有多少平方米,上下水总管道有多少米,铺设位置、排污、检查井各有几个,位置,化粪池有几个,位置,供水、供气、供电总闸在哪里;
(11)本管理处范围内有几个泵房,几部电梯,多少备用发电机,有多少台生活水泵,消防水泵;
(12)本管理处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多少个,路灯,楼梯灯有多少盏;
(13)火警、匪警、居委会、派出所电话号码。
2.应会
(1)能看懂房屋平面图,会丈量面积,会计算房屋建筑、使用居住面积;
(2)懂房屋结构,会住房验收方法和质量标准;
(3)会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算;
(4)懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术;
(5)会签定房产管理合同,包括租赁合同、买卖合同、清洁合同、园林保养合同、维修养护合同、装修合同等,要熟悉经济和行政法律程序,能参与诉讼;
(6)会看电表、水表,能发现电线路、供水管一般故障;
(7)懂园庭绿化的基本知识,会美化环境,懂得树木、花草的养护知识;
(8)懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施;
(9)会处理来信来访和写工作总结;
(10)要会调查研究,会拟调查、访问提纲,会作调查访问笔记,会写简单的调查报告;
(11)具有一定的组织能力,会宣传、发动、组织住户参与住宅区管理和开展住宅区内各项公益活动,会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修,养护,园林绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁,基础设施的维修,消防设施的保养,还要会组织搞好住宅区治安,违章清理。
(三)房屋管理员的岗位职责
房屋管理员在本管理地段(片、幢)内行使房屋和居住环境管理,向屋村管理处主任负责,其岗位职责是:
1.负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政府有关房地产方针、政策;
2.负责管理300至500个住宅单元。以下情况负责300个住宅单元。
(1)初级房管员;
(2)住房分散;
(3)住房质量和基础设施较差;
(4)出租房比例较大。
3.掌握自己管理地段(片、幢)内住房基本情况包括:
(1)住户的户数,各住户家庭人员,户主姓名,职业及工作单位;
(2)房屋产权归属及其变更情况;
(3)房屋租赁及租金情况;
(4)房屋结构及质量状况。
以上情况须做到随问随答并与实际相符。
4.负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和上报工作。
5.负责制订管理地段(片、幢)内的房屋保养维修初步计划,并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务,验收维修质量并签具验收报告,作好维修记录登记和维修后回访;维修投诉率不超过5‰。
6.熟悉和掌握管理地段(区、幢)内的基础设施和配套设施的基本情况并负责实施管理、使用、保养和维修,对管理范围内的上下管道的铺设位置,各种井、池的位置要熟记,随时可查找出来,基础设施管理、维修投诉率不超过8‰。
7.负责管理地段(片、幢)内的居住环境和卫生的管理和监督;制定管理地段内的植树种花、种草及美化环境计划,并组织实施;宣传、发动教育住户爱护卫生,监督、协助居委会、环卫部门及时打扫和清理垃圾,保证住宅区无鼠、无蝇、无臭,使居住环境达到美化、静化、净化、环境卫生投诉率不超过1%。
8.负责房屋租金、管理费和各项规费的收缴,每月房租收缴率的98%以上,每月管理费收缴率95%,各种规费的收缴率90%以上。
9.搞好居民来信来访接待,认真处理住房管理中的居民投诉,每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复,五天内处理;处理来信、来访和投诉必须有文字登记,并定期整理存档和上报。
10.负责接待居民有关住房方面的咨询,积极做好住户巡访工作,主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务,为其解决困难,与住户建立和维持良好的关系,调动住户参与住房管理。
11.积极参与屋村管理决策,及时了解房产市场动态并定期写出书面报告。
12.负责做好管理地段的巡视,及时发现和制止各种住宅区房管所不容许的事件和现象;做好居民有关住户装修申请、报审、验收工作。
13.参与新楼验收工作,并代表业主或住户利益,严格验收,发现问题及时向有关部门反映,监督其及时处理。
(四)房屋管理员工作量规范
根据房屋管理员岗位职责和各项职责的工作量,对房屋管理员的工作量规范如下:
1.每日工作量
(1)巡视所管理的地段(片、幢)一遍,巡视内容为:
①检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修,墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告,住宅区内有无乱摆摊贩);
②住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损,消防通道是否被堵,室外输电线路是否完好,有无乱拉乱搭,住宅区有无可疑人员活动);
③住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏,房前屋后,公共场所有无乱扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有无乱停放车辆,乱凉晒衣服,有无影响正常休息的噪声源);
④基础设施是否完整(道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏,路口拦护栓,路障是否完好,娱乐设施有无损坏)。
以上内容巡视完毕要做好巡视记录,发现问题,能处理的应立即处理之,重大问题和不能处理的问题应向屋村管理处主任汇报。
(2)收缴房租、管理费、各项规定费用;
(3)接待居民来信、来访和处理有关房产管理的投诉;
(4)解答居民提出的有关房产管理业务咨询;
(5)安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量;
(6)作好工作日记(内容为:记录每天完成的工作,发现和处理问题,上级领导的指示,急待解决的事务,住户投诉等)。
(7)整理内务(包括打扫办公室;整理文件、资料图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等)。
2.一周工作
(1)走访住户(内容:与住户交换住宅区管理意见,了解住户在住房方面有什么困难和需要;掌握住户家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话,家庭人口以及人口结构,掌握住户产权归属和变更或租户的变更,租金的变化,住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况)。
(2)初审住户装修申请,并报上级审批;
(3)检查每栋楼宇等公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好,配电箱,水表设备是否有破损,住宅楼内信报箱是否有破损)发现问题应及时报管理处主任和有关部门,并协助处理。
(4)检查垃圾桶是否喷洒药物,各住宅楼公共部位是否清洁。
(5)检查房屋使用情况,有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。
3.一月工作
(1)编制本月保养维修报表,制订下月保养维修计划报屋村管理处主任;
(2)编制租金、管理费和各项规费收缴报表并报管理主任;
(3)组织修剪管理地段内的树木、花草一次;
(4)发动组织住户搞一次卫生大扫除;
(5)对本月维修项目进行一次回访,听取住户意见;
(6)整理房屋管理资料、对发生异动的(包括:房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改;
(7)与有关单位联系,交换情况一次(包括:居委会、派出所,工商所、房屋产权单位等)如有重要情况须用书面报告和反映;
(8)办公室大扫除一次(包括:窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。
4.一季度工作
(1)组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等)是否完整无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理;
(2)打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理;
(3)组织对树木花草进行一次施肥;
(4)清理房租、管理费和各项规费,并编制季度报表;清查是否有漏改、错收;采取措施对拖欠房租和管理费的住户进行追收;
(5)编制季度维修保养计划和报表;
(6)与住宅区内其它房管员合作,办一期房屋管理专刊,宣传表扬住宅区内的好人好事和新风尚,指出住宅区存在的问题,增强住户参与管理的意识;
(7)整理房地产信息并写出书面报告。
5.一年工作
(1)参加一次上级主管部门举办的短期专业培训;
(2)对本管理地段(片、幢)内的住户全部走访一遍;
(3)组织清理一次化粪池;
(4)编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告;
(5)编制下年度维修保养计划;
(6)整理房产管理档案资料,写出资料异动报告,对发生异动的资料进行修改,保持档案资料与实际一致;
(7)参与组织一次房屋管理联系会;与有关部门交换开展房产管理的意见;
(8)组织一次本管理区的住户代表会,听取住户对房屋管理的意见和建议,提高住户参与管理的积极性;
(9)总结年度工作,写出书面总结;
(10)制定下年度工作计划。
篇3：物业知识教材:人事管理制度
物业知识教材:人事管理制度
当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。
一、录用
(1)确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。
(2)制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。
(3)制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。
(4)通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。
(5)通过面谈、测验和排选等方式，择优录用所需人员。
二、开发
(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。
(2)制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。
(3)建立培训组织，统筹培训工作。
(4)选择培训方式，提高培训效率。
(5)挑选培训人员，保证培训质量。
(6)开展培训评估，促使培训良性循环。
三、维护
(1)研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。
(2)开展工作实绩评估。
(3)加强安全卫生，保障职工生活。
(4)在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。
(5)搞好群众文化等各种服务活动。
四、使用
(1)确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。
(2)优化配置组合员工，提高群体活动效益。
(3)沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。
(4)奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。
五、考绩
(1)全面、客观、审慎地考察每个员工。
(2)通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
(3)发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。