谈职业经理人如何规避高薪风险?
永远让老板欠你的!!
在职业经理的打工生涯中,大家都会遇到高薪风险,但往往被大家忽视,一般我们习惯按照”人往高处走,水往低处流””不想做元帅的兵不是好士兵!”等等这一所谓的积极思维模式来指导我们的行动方向,我们先不说这句话有什么不对,其实这句话本身并没有什么不对,问题出在我们在用这句话来指导我们的择业或处事的时候,出现了偏差,人们往往是给自己制定了一个不切合实际的目标,或者说是理想!人们习惯了给自己画一个大大的饼,一种习惯思维认为.目标太小了就变成了小人物了或是没有出息了!所以在在制定目标时就远离了实际,把自己的梦想当成了目标(呵呵,又有名言佐证:心有多大,事业就有多大)特别是一些公司和单位(比如直销公司)更是故意给每个人规划了一个所谓的蓝图.从表面上看,是没有错,听听也非常有道理,但关键在于,这个理论本身它忽视了人与人之间的个体差异,人因为出身的家庭背景,所受的教育,自身潜质等等个体差异,不是任何人都能适合的.我们言归正传说说职业经理人如何规避高薪风险?依本人在十几年的职业经理生涯中所见所闻,一般我们会遇到这样的风险(或者说会遇到这样的诱惑):一.在私营企业打工,是不是老板的工资给你越高越好?二:同行业或各行业中,其它企业的老板许诺给你比原单位高出很多的工资,我们如何对对待?三.高职位高薪资的诱惑!作为一名职业经理,要想规避风险,主要是对自身有个正确的定位和自我评价,既不要妄自菲薄也不能自以为是自视太高,老板给你定工资或自己提工资要求时,记住一点很重要:就是永远让老板觉得少给你一份工资!!让老板欠你的,如果事实是相反的,那么你的风险就非常大,每天都有被老板炒的风险,从人性的角度讲,当老板认为给你的工资高出或者说高出许多他本来所预计的工资额时.他就会每天盯住你,看看你是否值这个”钱”你想想看,如果在这样的眼光下干活,你的感觉会是怎么样的?也许因为老板当时需要依仗你,忍住不发作,但时间绝对不会太长.
作为一名职业经理人,在自己的能力没有达到某一岗位要求时,千万别强求,即便老板或上级器重你,你最好的做法是:你可以挑战这个岗位,但最好不要享受这个岗位所带来的薪俸或是略低于这个岗位的薪资去接受这份工作,这样让老板或你的上级认为,你是个敢于挑战的人而不是一个贪婪的人!即便你有不足,就变得可以原谅和可以接受了……
至于外单位的高职位,高薪资,那就更加应该慎重了,如果在本单位已经没有发展空间了,那么选择是毫无顾虑的,无论什么结果,总比在本单位呆差等”死”好,反之则应谨慎,往往很多人因为经不住高职位和高工资的诱惑而让自己身涉风险之中.因为自身不具备相应岗位的能力或者说对新环境的适应能力等原因(很多私企被一些所谓的老员工大功臣控制着,他们排拆新人,特别是我们这些空降兵!他们会想尽办法让你出局的)你会莫明其妙地成为他们的“敌人”成为众矢之的。如果没有一定的掌控能力，那是很可怕的，不过也不是说不能去承受挑战，只要对自己的能力有了正确的认识，并作好岗前准备，做到胸有成竹，那么一切又将另当别论了。。。。。。文章
篇2：物业管理行业风险及其规避方式
物业管理行业风险及其规避方式
物业管理是一个高知识、高风险的行业。相对其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业，从无到有，从少到多。目前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布实施两年多来，业主的合法权益越来越受到保障，物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险。《条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。长期树立行业风险意识，提高企业抗风险能力，规避经营风险，是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的又一关键因素。
一、物业管理风险的表现形式
当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式：
1、物业管理的灾害风险
假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁，仅靠物业公司来赔偿，有几家物业公司能赔得起?由于经济基础和财产保险意识两方面的原因，目前在我国几乎绝大多数物业资产都没有购买保险。按目前来看，购买保险对本来微利的物业企业来说，多数物业公司难以承受，况且多数业内人士认为物业公司是受业主委托提供物业管理服务的，相应的物业资产保险也应由业主买单。如此一来，物业管理的灾害性风险因经济等因素还将长期存在。
2、物业管理的服务风险
大凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感触，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差错，业主找上门来论理、索赔等等。有句业内行话：“物业管理是个筐，什么都往里面装。”凡事都找物业公司，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物业管理费用相威胁，出了事故就向物业公司索赔，这是物业管理企业面临的严重问题。物业管理各个过程的方方面面，任何一个过程和环节管理失误，特别是安全方面出现问题，都将直接或间接导致各种经济损失。
比如：停车场只收五元的车位使用费，车丢了就找物业公司索赔，少则几万，多则数十万甚至上百万;又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。就宜昌市来说，近年来因小区内丢失摩托车，法院判物业公司赔偿的案例已有多起。
安全，是物业服务至关重要的一环，安全问题自然成了物业管理服务风险中最让人担忧的风险了。在近年的物业管理中，业主由于人身、财产受到侵害而要求物业公司赔偿的案件日益增多，并引起社会各方关注。就实际情况而言，小区中业主人身、财产受到侵害，不分缘由均要物业公司承担赔偿责任，对大多数保本微利的物业公司来说确实难以承受。但是，如果物业安全保卫工作存在明显瑕疵，如保安人员工作失职、保安设施失灵未及时维修等，致使业主人身、财产受到侵害，物业公司是要负一定责任的。
3、物业管理的财务风险
一些物业管理企业，为了争夺市场份额，击败竞争对手，在参加招投标争取新的物业项目时不能充分主张企业应得的利益要求，在标书或物业管理方案中承诺“我们只求顾客满意，不讲利润”、“亏损报价”，连“保本微利”都不提，甚至效仿个别财大气粗的名牌物业企业来个带资多少万接管。这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险，造成中标者许多后遗症，要么难以为继，要么降低物业服务质量和标准，到头来业主和物业公司俱受其害。
当电梯要大修了、供配电设备等待大修恢复供电、房子结构出现问题了亟待处理等等，都需要大笔的资金，谁来卖单?我们首先想到的就是维修基金。《物业管理条例》规定，维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有许多物业的维修基金不能到位，即使维修基金已经到位，如果维修基金管理、使用不当或被挪作他用，这些带给物业公司的不仅仅是财务风险，对于一些小型的物业公司，遇到这种大的风险很可能就是能否生存下去的问题了。
二、物业管理风险的规避方式
如果物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任时，物业公司时常不得不买单“补锅”。例如：某小区六楼住户装修时乱扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二楼住户，造成二楼财产损失，同时一楼住户也因二楼楼板渗下的污水造成一定损失。受损失的业主不告楼上装修的业主，反而将物业公司告上法庭进行索赔，后来法庭支持业主起诉，判物业公司因装修监管不到位、承诺的小修6小时修复未能履约而违约，结果物业公司败诉，赔了二楼赔一楼，吃了个“哑巴亏”。
物业开发商早期建设遗留的本应由开发商承担责任的质量安全问题，物业管理企业也往往迫不得已去承担，这样的案例已不在少数。有这样一个案例：一位女士经过某大厦门口时，不留神踩翻了铸铁污水井盖，女士落入井内受了重伤。事实上，原开发商提供的这种井盖本身就有隐患，车辆经过时井盖容易挪动位置，而开发商已撤走多年，物业公司平时只是在检查到井盖挪动后进行复位处理。开发商已撤走多年了，大厦当时也没有成立业主委员会，即使有业主委员会，这个办事机构哪有能力赔付该女士医疗费呢?该女士又没有购买意外伤害保险，在法律保护弱者的情景下，受伤女士的巨额医疗等费用无疑落到了物业公司身上，同时物业公司还不得不花大钱对大厦区域数十个井盖进行彻底改造。
物业管理实践中不时出现的一系列类似问题。从理论上讲，业主在小区内的生命财产随时都有发生意外和遭受危险的可能，有时难以判断肇事者的时候，这一责任由谁承担更是业主与物业公司产生矛盾的焦点。
1、风险规避方式之一：把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任
谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障。《条例》明确规定：物业服务合同应对物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、各自的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定;物业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用等义务;物业管理企业和业主违反物业服务合同约定的，应当承担相应的法律责任。
物业公司签订《物业服务合同》时应着重注意以下几点：明确委托物业服务的内容、范围和期限。如果约定不明或承诺过度，会带来很多不必要的麻烦。对违约责任的约定，要在服务合同里明确业主违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司和业主所承担的义务，并且尽可能的明确责任，例如业主物品被盗，物业公司在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任;对于停车场停车，业主和物业公司分别承担哪些安全责任和义务;对于违反消防规定的业主行为，导致后果的应承担哪些责任等等。
不少物业管理公司常常过头承诺，说过头话，盲目提高管理指标，甚至超过企业水平和能力，脱离实际，图一时指标好看，哪管日后如何践诺，在“业主至上”口号下，时常不注意自身利益的保护，为了争一点市场份额，保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件，大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知，这些都是理想的“奋斗目标”，可以作为内部管理的追求和内部考核，一旦纳入合同或作出其他形式的承诺，就给自己上了一个圈套，设下一个陷阱，随之而来的风险也增大了。由于过头承诺，一旦业主被盗、被杀，一旦物业公司不能按承诺进行处理，业主动辄将物业公司告上法庭，物业公司将自食其果，甚至可能倾家荡产。
前面所提及的关于污水倒灌的案例，如果在合同中明确因业主原因造成公共管道堵塞的责任、物业公司装修监管的内容并且不轻易承诺小修多长时间内修复，法庭也不至于判物业公司违约。尽该尽的、所承诺的责任，切勿制定和公布过头的、不切实际的或难于实现的管理目标。
物业公司与其他相关方的合同签订也应慎之又慎。在许多物业纠纷案例中，因合同缺陷带来风险的教训让人痛心而沉重，合同中的关键事项和条款可谓一字千金、万金，因合同条款考虑不周而带来的各种风险是人为的、本应避免的错误所造成的，物业公司应该建立适合自己的、完善的合同项目管理办法，大到保安、保洁和工程项目的分包，小至请外面师傅清掏化粪池、维修室外空调甚至修补一块瓷砖，立项、审批、合同会签的程序要到位，内容要完备，以此降低因合同条款不慎、疏忽、错误而产生的各类风险。
2、风险规避方式之二：服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”
物业公司在所有管理环节中、所有服务过程之中都要做好“预防性提示服务”，即对于一些潜在可能发生的、但又不可预测不可杜绝的事故，物业公司必须做到事前的提醒和警示，尽量作到事中的监督。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂，离开时请务必断电断水，锁好门窗”等防火防盗警示语，在未设专人看守的单车停放处设置“本单车停放处仅提供免费停车场地，请车主保管好自己车辆”提示牌，在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子，小孩不得进入深水区”标示等等。
物业公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然更好，不能及时整改的，也必须向业主或其他相关方(包括物业公司内部员工)明示，在与开发商签订《前期物业服务合同》中，在与业主大会签订的《物业服务协议》以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中，在物业公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中，在所有针对不安全因素的提示和警示中，必须明确哪些不能做、哪些区域有危险、做哪些事应注意什么等等。一旦发现业主有违约定，物业公司有权责令其改正，造成后果的业主自负;一旦发现自己员工违反操作规程便立即纠正，避免质量和安全事故的发生。有了这些事前的明示，物业公司做到了尽量告知、说服、管理之职，一旦有了纠纷，物业公司也可以避免或减少不必要的麻烦。
3、风险规避方式之三：转嫁风险
许多业内人士认为，物业公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。这在理论是对的，现在问题在于，有能力而且愿意承担保险费的物业公司有几家?开发商为了获取最大利润是不愿意为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的，那么剩下来只有物业公司动员全体业主，让业主为自己购买保险或物业公司代为向业主投保，回头向业主收取保险费。为此，物业公司实施有效宣传，向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。
转嫁风险的另一个有效方法就是监督和使用好公共维修基金，充分发挥维修基金的作用。物业公司要监督维修基金及时到位，监督业主管理好维修基金、使用好维修基金。维修基金属于全体业主，可用于公共设备设施大中修，意味着物业公司可以花“业主”的钱，为业主办事，省自己的钱，这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。
总之，要规避物业管理服务中可能出现的风险，物业公司需要策划和实施好同业主和其他相关方之间多方位、多层次的责任约定，做好“预防性提示服务"，有言在先，晓之以理，向业主做好宣传，让业主自觉履行合同义务和遵守各项公众管理规定，提高自我防范和保护意识;向业主宣传并增强业主保险意识，以及有效发挥维修基金的作用也是降低企业财务风险的有效途径。同时物业公司也要注重在物业服务的过程中尽量做到周到、细致、完善，增强服务意识和安全意识，为业主创造安全舒适的居住环境。
篇3：如何规避物业公司的物业服务风险
凯发一触即发管理服务从整个行业来看，所涉及的空间范围内和时间范围都是非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和使用人的生活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。
目前，物业纠纷日渐频繁，纠纷类型也呈现多样化，且物业企业败诉的案例也越来越多，这些现象都表明，如果我们企业在物业上不提高自我保护水平，那么，当我们物业管理企业被人告上法庭时，巨额的赔偿足以使企业破产，那么，应当怎样来规避物业管理风险，提高自我保护水平呢？
首先，要做到对物业管理风险的防范，首先要对“物业”和“物业服务”进行充分的理解，只有对我们所从事的工作有了充分的认识之后，才能有效的规避物业管理风险。国务院20**年6月8日颁布9月1日起施行的《物业管理条例》中有明确的规定：
“物业”即产业，是指已经建设完工并投入使用的各类房屋建筑物及与之相配套的附属物和相关的场地。多指房地产，如公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼、工厂厂房及厂区场地等。物业的所有权人称业主。
“物业”就是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
同时，“物业管理”的称呼只是约定俗成，它表现的是业主对物业服务的需求，是业主的一种消费。物业管理企业给业主提供物业管理服务，和其它的服务性质一样，业主与物业管理企业的关系应该是服务享用者与服务提供者的关系。可以说，物业管理的本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务的活动。物业管理企业是服务者而不是管理者。
其次，要有责任分明的法律意识，在处理日常物业管理事务中，一定要区分不同主体之间的法律责任，不可越俎代庖，自己往责任圈子里跳。因此，提高处理问题的法律水平很有必要。
第三，根据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，在签订《委托物业管理合同》时，一定要考虑到以下问题：
1．在国家或行业的强制规定的范围之外，不可轻易承诺可能产生风险的服务内容或标准，导致风险的发生；
2．管理方案的拟订必须与物业管理的测算成本相结合，不可超出服务成本的可控范围，避免出现力不从心的现象；
3．权利与义务在合同中必须明确体现，避免责任不清的事实发生
第四，要提高物业管理的水平，物业管理水平高和低，是可以量化的，要让所有能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐。
第五，要提高企业自我防范的水平，提升企业自身保护的能力，根据物业管理服务的具体义务，可以将风险类型分为以下几个类别：
1．治安风险：
主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给凯发一触即发理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。
2．车辆管理风险：
主要指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。
3．消防风险：
也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理单位面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任
4．公共设备和设施风险：
此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时物业、公共设备具有多样性和分布分散性特点，因而产生风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分
5．公共环境风险：
小区和大厦的公共区域的工程施工、绿化施工、消杀等工作中可能造成的对业主的伤害，由于环境污染对业主健康的损害等
完善和规范小区和大厦物业管理服务规章制度是风险防范的基础，针对以上五类风险的防范，大致有以下一些基本措施，现列举如下：
一、治安风险防范
首先应明确物业管理公司的法律地位和职责。每一个小区和大厦都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。应该明确的是社会包括小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理公司的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。这一点物业管理公司应向业主明确，物业管理公司仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业管理公司的工作人员，包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权。因此，物业管理公司的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。
物业管理公司在明白自身法律地位职责的基础上，物业管理公司应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序，防范治安风险。
防范治安风险，应针对不同管理服务区域的具体不同情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。
若小区或大厦是以办公为主的商业区域，由于人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，可以采用对从大厦和小区搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名进行确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，必要时可进行盘问，在能力所及范围内及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理公司可根据小区的实际情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，按照自愿原则建立业主防范体系，配合和促进物业管理公司的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业管理公司工作漏洞，形成不同层次的防范体系。
物业管理公司在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行了自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序的前提下，物业管理公司不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。
如果物业管理公司将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业管理公司的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业管理公司要求的服务。此时，物业管理公司与保安公司共同分担法律风险。
但众多的保安公司往往在合同中要求排除因小区盗窃和抢劫事件造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定，因此，聘请专业保安公司分担法律风险是极为有限地。
二、车辆管理风险防范
物业管理公司接受开发商或业主委员会委托进行停车场经营管理后，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防范风险。
停车场经营管理需要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。物业管理公司必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。
在停车场硬件完善并符合要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是多次反复使用的停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场时间、发（票）卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为。避免造成对停放车辆的损害，履行自身的管理职责。
车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证，并仔细核对凭证上记载的车牌号和其他情况是否与车辆相符。当不一致时，应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后，予以放行；收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理公司，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。
上述管理规范就是风险防范的过程，其目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停放车辆的完好。如果车辆停放人，有意不按停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不纠正导致损害的，应由车辆停放人承担责任。
三、消防风险防范
小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和非业主使用人生命、财产安全的关键问题，同时也是具有一定专业性的管理事项。物业管理公司在接手小区和大厦物业管理时，尤其是针对新建小区和大厦，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前，物业管理公司可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙，物业管理公司也要坚持不办理入伙手续。如果在此情况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理公司将负有不可推卸的责任。
业主入伙后，在二次过程中，物业管理公司要审查业主申请装修项目，是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求。同时在装修过程中，应监督业主是否按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等；业主在装修过程中，是否损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应及时制止，造成重大损坏或后果严重的，物业管理公司应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。
物业管理公司在履行物业管理的过程中，对小区和大厦的消防设施和器械，要进行日常的维护和养护。消防设施的维修和养护事项可以委托给专业的消防公司；对消防设施需要中修、大修等，或者消防部门检查提出的整改意见，可以依法律规定的程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。
在小区和大厦发生消防事故时，物业管理公司应在第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。
四、公共设备和设施风险防范
根据《物业管理条例》第二十七条规定，全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，物业本身及公共设备和设施的管理是物业管理公司的主要工作内容之一。小区和大厦公共设施、共用设备管理以及维护方面潜在的隐患也是物业管理风险的主要方面。为防止上述风险，物业管理公司应从以下几个方面着手：
首先，物业管理公司与开发商或业主委员会签订物业管理合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与开发商或业主委员会、原物业管理公司进行交接的过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，并由各方进行书面确认，这些记录和情况可作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承担主体。
在办理物业承接验收手续时，物业管理公司应从建设单位接收下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必须的其他资料。
在各方交接的过程中，向新的物业管理单位移交上述全部资料，是原开发商、业主委员会和原物业管理单位应履行的法定和合同义务，如果不履行，应承担相应的法律责任。
依据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自已没有过错的除外。
根据上述规定，物业管理公司应首先明确自己的管理责任范围，管理责任范围决定风险责任承担的范围。建筑物基本可以分为两部分，一部分属业主自己入住的由业主自己维修和养护的范围，相应的责任和费用都由业主承担；如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主承担全部的赔偿责任；如果证明是受害人的故意行为造成的由受害人承担责任。在此情形下，无论是业主或非业主使用人的过失行为造成（或者是业主未成年子女、来访的未成年人）的行为导致的损害，业主都应承担相应的法律责任。物业管理单位分清上述责任，是防范自身风险的举措之一。
提高物业管理公司工作人员的防范风险的意识尤为重要。工作人员的防范风险意识指导他们日常的管理服务行为规范化、制度化和法律化，没有工作人员的防范风险意识，一切防范风险的措施都将成为空话。
为防范风险，物业管理公司必须对所管理的全部建筑物公共部位、共用设施和设备，按照经业主大会通过的各项管理制度的规定，做好日常检查、维修、保养工作，保持建筑物公共部位完好，共用设施和设备的正常运行。对房屋公共通道所属的窗户和公共天台、通道、空中连廊区域的绿化应定期检查是否完好，是否需要更换，存在危险隐患的区域要考虑设置明显的提示或警示标识，考虑在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏，从而导致人身和财产损害，造成物业管理公司承担法律的赔偿责任。
为培养物业管理公司工作人员防范风险的意识，除对工作人员按公司管理制度的培训和规定操作训练，还需要对工作人员进行专业的法律知识培训，学习同行业和其他物业管理公司已经发生的教训是提高风险防范意识最有效的方法之一，既直观又深刻。通过培训，工作人员对照案例分析自身管理行为的潜在风险之处，加以纠正和规范。作为物业管理公司的高层管理人员和各管理处的主任不仅需要知道规范的管理制度，还需要知道为什么制定如此的管理制度，这样才能有效地在物业管理服务中控制和防范各类风险的发生。
物业管理公司的高层管理人员应该将法律意识和风险防范意识不折不扣地贯彻在日常的各项管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同时要与法律风险的防范结合在一起。物业管理公司和各项制度的草拟应加入法律专业人员的修改意见和建议，各项工作的管理流程的设计也应征求法律专业人员的意见，将风险控制真正落实和渗透在具体工作的每个环节中，严格控制每个环节的法律风险，提高整体的管理效率。物业管理公司应聘请专业的法律顾问，为企业提供法律专业服务；除对物业管理公司的管理制度和管理流程提供法律专业意见外，还能针对物业管理服务过程中出现的纠纷和事故，在第一时间采取紧急措施应对和处理，通过征求律师或法律顾问的意见，将法律专业知识与物业管理有机结合在一起；做好证据保全工作，依照法律规定采取谨慎有效的应对措施，为日后分清责任做好准备工作，避免责任和损失的扩大。事件发生后，对于已通过律师发函或通过诉讼、仲裁途径来解决的纠纷和争议事件，物业管理公司需要将事件的所有资料移交给律师或法律顾问，并由当时的经办人将事情的主要情况介绍给律师或法律顾问，由律师或法律顾问负责进行下一步的处理和应对，以避免由于法律专业的不足，造成进一步的不利和责任的扩大。
在建筑物及公共和共用设施、设备的管理中，物业管理公司全体人员应特别明确的一个问题是在目前的司法实践中，按照民法通则规定和最高人民法院的司法解释，由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成人身和财产损害的诉讼，举证责任由建筑物或设施的管理人和所有权人承担，通俗地讲就是损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需要明确损害结果和证明该结果是由建筑物或设施导致的。而物业管理公司在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害结果是由受害人的故意行为造成的，如果不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。
物业管理单位所管理的房屋共用部位和公共、共用设施、设备的所有权人是小区或大厦的全体业主，受害人很难向所有人追索，而且目前的司法实践中也难以操作；同时根据物业管理单位与开发商或业主委员会的物业管理合同的约定，通常由于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。另外物业管理公司平常对房屋、设备设施的维修、养护等应进行书面和现场施工记录，如果是委托其他专业公司和人员完成的，应签订委托合同，并保留履行合同的所有证据，以证实自己已履行了义务，可以向该公司追索，以降低物业管理的风险和赔偿责任。
物业管理公司将物业管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理，委托给专业的公司，由专业公司提供专业化服务的分项发包形式。也是物业管理单位防范风险的措施之一。
物业管理公司在专项管理分包中，选聘电梯、绿化、清洁等专业公司时，首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质；电梯维修保养专业公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止。同时分包给没有专业资质的公司，物业管理公司负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理公司将依法承担赔偿责任。其次，在物业管理公司与专业公司的承包合同中，应明确约定，专业公司在承包期间因维修保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造成人身或财产损失的，由专业公司承担全部的赔偿责任。
一些物业管理公司为追求更大的经济利润，自己单位在未取得相应资质的情况下，委派单位内部人员从事电梯设备等日常维修、保养。形式上采用挂靠有资质单位的名义，每年交纳一定的管理费。这种做法是违法的，实际上承担了巨大的法律风险，这种做法是不可取的。
在公共和共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因在一定程度上可以说是法院认定过错和责任的唯一依据。因为在很多情况下，如果当时不进行调查和认定，在诉讼过程中由于距离事件发生的时间太久，很难查清和证明原因；而法院也不是专业机构，只能依法委托专门的机构进行鉴定，但时间太长、现场已不存在，专业鉴定机构也无法鉴定，物业管理公司也将不得不承担举证不能的败诉后果。事件和损害发生后，应积极面对，暂时的回避是解决不了问题的，责任也是无法摆脱的。
五、公共环境风险防范
小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。
小区和大厦因公共设施维修工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等单位施工需要，在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮、安装地下设施等，物业管理公司应监督施工单位或由物业管理公司在施工现场周边，设置明显标志和采取安全防护措施等，避免造成他人人身和财产损害。
物业管理公司在上述情形下，因维修物业或者维护公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当与相关施工单位在施工前签订协议，对小区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定，降低物业管理公司的法律风险和责任。施工结束后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，消除风险和隐患后再撤除安全防护措施。
小区和大厦的公共区域的绿化和消杀工作是维护小区和大厦良好生活环境的重要环节。但物业管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身给广大业主和非业主使用人带来的潜在的风险和隐患。
在绿化养护时，物业管理公司往往对新种植的草坪和其他植物，采用围栏方式阻止行人通行，以实现养护的目的。用来围栏的很多采用带刺的铁丝，而该铁丝在黑夜时，行人很难看清楚，容易造成行人被绊倒或摔伤，导致风险的形成。对于物业管理公司在公共区域设置的临时性障碍物，
首先必须考虑所使用的障碍物本身是否会造成对他人的人身损害，应选择安全的障碍物，例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿，加以夜间反光材料；
其次，在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识，告知行人注意和绕行。
在消杀前应在小区或大厦公示栏（或同时采取其他告之方式）告知业主或非业主使用人，公司实施消杀的时间安排，明示要注意未成年人和宠物的安全；消杀过程中，对作业的区域应适当加以封闭，暂时阻止行人通过；消杀完成后的一定时间，应在作业区域周围设置明显的提示和告知标识，避免因业主和非业主使用人在不知情的情况下，造成人身和财产损害。
对小区和大厦中的商业用途的房屋管理也是物业管理公司面临的难题之一。商业用途的房屋如果用于进行饮食业，会给小区，尤其是周围邻近的业主带来一定程度的油烟和排污、气味的污染。因此，物业管理公司在饮食场所开业前应审查排污染、排烟设施的建设以及相关政府部门的批准文件；开业后，继续跟踪监督和管理，针对其他业主和非业主使用人的投诉，应及时调查取证，及时限期进行整改，对整改无效或拒不整改的，应依法向有关部门以书面形式反映情况，提交政府部门处理和处罚，因为物业管理公司不具有行政处罚的权利。而拖延和不作为，则可能发生新的风险和安全隐患。
针对物业管理公司发现的，在管理范围区域内的业主个人所有的物业存在安全隐患，可能危及公共利益及他人合法权益时，物业管理公司应书面通知责任人及时维修养护，要求业主给予配合；同时将上述情况书面告知给小区和大厦业主委员会，由业主委员出面协调，督促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下，经业主大会同意，可以由物业管理公司维修养护。