物业管理公司的财务管理 -凯发一触即发
第三章 物业管理公司的财务管理
财务管理是物业管理中最重要的内容之一。物业管理收入的主要来源是业主按月缴纳的固定数目的管理费和小区内其他各种管理收费(车辆的停车管理费、活动场所租赁收费等)。其他来源包括：管理费存在银行的利息;专项服务的收费;经营性综合服务的收费等。
财务管理负责各种费用的统计、预算和收支控制，若管理不好每年的财务报表、财务制度及账目记录等，不仅会使物业管理公司蒙受损失，影响公司的正常管理运行，而且也会招致业主(使用人)的不满，进而引起业主(使用人)与物业管理人员的争议，直至拖交各种管理费用。现代物业管理制度要求有一套与之相适应的财务报表体系和管理制度，因此物业管理的领导对此一定要高度重视，并且要亲自抓。
第一节 物业管理公司财务管理概述
一、物业管理公司财务管理目标
物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为，即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲，物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。主要包括如下几个方面：
1.以提高经济效益为目标
经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗，要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供更优质的服务，获得更多的利润。
2.实现财富最大化目标
财富最大化是指公司通过合理经营，使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中，公司财富最大化也就是使股东财富最大化，这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标，并认为这是股东创办企业的目的，是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程，因此，实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。
3.完成国家有关规定
国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定，比如总产值、人均产值服务经营效益等，实现这些要求后，不仅能保证国家税收，同时也能完成企业的效益。
二、物业管理公司财务管理的几个新观念
随着社会主义市场经济的建立与发展，财务理财也必须树立新观点，适应社会的发展。这些观念主要包括：
1.市场观念
物业管理公司的工作和发展，应该以市场为导向，面向市场，参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论，才能更好地树立起市场观念。
2.经济效益观念
经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较，力争以较少的活劳动和物质的消耗，生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点，也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益，首先要树立经济效益观念，明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段，并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。
3.资本的保值观念
物业管理公司所有者权益必须得到保障，使投入的资本不受任何侵犯，如不得随意冲减资本，不得随意转移资本;除依法转让外，不得以任何方式抽走资本。在经营过程中，其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行，保证资本权益不受任何形式的侵犯。
4.资金时间价值观念
资金时间价值是指资金在运动中，由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等，一般要以利率为计算依据，将货币收支换算到相同时间基础上进行比较，衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素，就无法正确地计算不同时期的财务收支，也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。
5.投资的风险观念
公司的财务活动，很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险，多获利，是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下，投资者由于冒险而进行投资时，必须争取获得超过时间价值以外的额外收益，这种额外收益称之为投资风险价值，或投资的风险补偿。为了做好财务工作，财务人员必须研究投资和经营中的风险，计算风险度的大小，从而设法控制风险，这也是财务管理的基本观念和基本原理，离开了风险，就无法正确评价公司的收益，也就无法进行融资和投资的决策。
三、物业管理公司财务计划的内容
财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分，是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据，其目的是确立企业经营管理目标，使物业经营管理活动按计划协调进行，提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有：
1.各项收入的预算与筹集
物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准，算出按月、按季、按年各项收入的总额，并采取有效措施，确保应收资金及时收取。
2.各项成本、费用的测算与分析
各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础，也是进行财务核算和财务监督的依据，应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用，在企业内部实行经济责任制。
3.专项基金的提存与使用
专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规定，各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用，同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。
4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用
公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析，其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流，即为公司的净经营收入，也就是企业利润，财务计划应预测企业的利润情况，并分析影响盈亏的关键因素，以便及时调整，确保经营收益的最大化。
四、机构设置
物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同，但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少，以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构，配备人员。由于财务管理不同于一般管理，基本岗位不随内容的多少来决定，因此根据财务管理的特点，物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。通常财务部门的岗位设置如图2-3-1所示。
五、财务部工作人员岗位职责
1.财务部经理
(1)向总经理负责，具体主持公司财务部的管理工作，做好总经理的助手。
(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法，按照财政部中华人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。
(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送总经理审阅。
(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理，保证公司的正常运转。
(5)合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。
(6)审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。
(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案，呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。
(8)熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保护公司的合法权益。
(9)根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况，制定财务管理制度的细则。
(10)完成总经理交办的其他事项。
2.主管会计
(1)对部门经理负责，具体做好财务的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门经理审核;
(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向部门经理汇报;
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符;
(6)根据物业管理行业的特点和需要，组织各营业部门及下属机构业务培训，提高整体的业务水平和服务水准;
(7)完成经理交办的其他事项。
3.出纳
(1)对部门经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作。
(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则，按制度管理好公司的银行存款和库存现金。
(3)及时办理各种转账、现金支票，并交会计做账。
(4)及时追收各种应收的款项，保护公司利益不受损失。
(5)完成经理交办的其他事项。
4.统计员
(1)对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理细则，做好本职工作;
(2)及时统计、存贮各种费用交收资料，供主管会计参考;
(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料;对于变动的资料数据应及时修改与存贮，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现差错;
(4)完成经理交办的其他事项。
5收费员
物业管理公司所管辖的业主(使用人)很多时，应专门配备收费员，这样既可方便住户，又能及时回笼资金。收费员的职责是：
(1)对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作。
(2)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。
(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库，并统计好交费情况。
(4)树立“业主至上，服务第一”的思想。工作中应热情、周到，与广大业主(使用人)交朋友，以争取他们对物业管理工作的理解和支持。
(5)完成部门经理交办的其他事项。
第二节 物业管理公司的财务制度
一、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。
物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。
财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是：
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账;
(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账;
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理;
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线;
(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”;
②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同);
(2)加班费报销制度：
(3)医药费报销制度;
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产;
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产;
(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡;
(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号;
(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用;调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡;
(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销;
(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目;
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
三、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋;
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅;
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转;
(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费;
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润;
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序;
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定;
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况;
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况;
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符;
(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账;完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度;
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等;
(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失;
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作;
(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考;
(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储;
(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴;
(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用;
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付;
(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务;
(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。
物业经理人网 www.pmceo.com篇2：p物业分公司财务管理制度
p物业分公司财务管理制度
1.目的
为规范分公司的财务管理、明确各管理者在费用控制方面的职责、加强费用报销、个人借款的管理;杜绝不合理之经营管理成本的支出，加强对各项费用的有效控制。
2.范围
适用于分公司全部经营管理活动及分公司全体职员。
3.职责
3.1公司执行董事负责批准由公司董事会审核之各项经营管理费用的开支并对最终结果负责;
3.2执行总裁对公司所有经营管理活动中的各项费用开支拥有最终审批权;
3.3分公司总经理对分公司范围内的所有经营活动中的各项费用支出的最终结果负责，并对公司财务制度规定范围内的支出有审批权;
3.4分公司分管各业务主管对所辖部门的各项费用开支拥有审核权并对其负责;
3.5分公司财务管理部负责依据本制度和财务管理规范要求，审核、监督、检查、处理分公司所有人员的经营管理费用开支行为，并根据公司财务管理部以及分公司经营管理之现状修改或解释本制度，分公司财务管理部对分公司各项费用支出票据的合理性、合法性负全责;
3.6分公司出纳对各项费用支出与所附的原始凭证的数量与金额的一致性负全责;
3.7分公司人力资源部对各项福利、补贴费用的合理性负全责;
3.8分公司总经理对分公司所有经营管理活动各项费用支出的必要性和真实性负责;分公司总经理签署的各项费用将直接进入到分公司的年度经营支出中。
3.9分公司全体职员必须执行分公司的财务管理制度的管理流程和审批程序，要求自己在分公司经营管理活动中严格各项费用的开支，不利用其他手段、措施或提供虚假报销凭证借故超越费用开支;
3.10分公司首个项目正式运作前的财务管理工作由分公司负责人或由其指定人具体负责;
3.11分公司首个项目首批人员招聘时，应在相关岗位中招聘一名具备一定财务知识的人员兼任分公司财务管理工作;
3.12公司根据分公司项目发展需要设置专门财务管理人员;
3.13分公司财务管理人员接受分公司负责人的行政领导，负责分公司与公司在财务管理方面的对接，接受公司财务管理部的专业指导和领导，对公司财务管理部和公司领导负责;
3.14分公司财务管理人员负责处理分公司日常的费用的报销、单据的整理、填报每月应向公司财务管理部的相关报表、税务处理等相关财务事宜;
3.15分公司负责人为分公司财务工作第一责任人。
3.16分公司一切财务活动都必须遵照本制度执行，如遇本制度与公司财务管理制度相抵触的需要按照公司财务制度来执行。如确实根据分公司的实际情况需要修改的也必须先按照公司的财务制度执行后根据制度的修改程序来重新修订。
4.帐户、印章(鉴)和资金的管理
4.1帐户
4.1.1各分公司须开立两个帐户，一个为收入帐户、一个为支出帐户;收入帐户由公司财务管理部负责管理，分公司支出帐户由分公司负责管理，但需接受公司财务管理部监督。
4.1.2各分公司基本帐户原则上开立在中国工商银行的分支机构，特殊情况可以以方便工作为原则安排开户行。
4.1.3所有开立的帐户必须报公司财务管理部备案，收入帐户必须申请开通网上银行业务及相关的网上支付业务。
4.2印章(鉴)
4.2.1分公司刻制的公章、财务专用章和负责人私章需要有专人保管。
4.2.2分公司公章和负责人私章由分公司负责人保管，财务专用章由分公司财务人员进行保管。
4.2.3分公司财务人员负责对发票、支票和财务票据的整理、保管以及缴销。
4.3现金的管理
4.3.1各分公司可以存放一定数目的现金以备日常之用，金额控制在2000元以下。
4.3.2现金超过备用现金额度的部分必须及时送存银行收入帐户。
4.3.3分公司现金保管人员相关资料必须报公司财务管理部备案。
4.3.4要对备用现金进行定期的盘查清点，每周至少一次，并填写《分公司现金盘点表》，以月报的形式向公司财务管理部报送。
4.3.5分公司财务人员还须登记《分公司现金日记帐》和《分公司支出帐户银行日记帐》，并每月10日和25日前将电子版本报送公司财务管理部。
4.3.6因收取客户管理费等收入性质类的现金流入必须在当天存入分公司收入帐户。
4.4支票的管理程序
4.4.1支票的购买和保管程序：
a)出纳员应按银行的相关规定到开户行购买支票;
b)出纳员应将新购回的空白支票安全、妥善的存放在保险箱内。
4.1.2支票的使用程序及注意事项：
a)因业务需要使用支票的人员，应按《费用报销审核标准作业规程》中的相关规定进行支付项目的审核及审批;
b)出纳员根据审核、审批手续完整的支付证明按《银行存款管理标准作业规程》中的相关规定填写支票;
c)内容填写完整的支票应按《银行存款标准作业规程》中的相关规定加盖财务专用章、银行印鉴章;
d)出纳员应将内容填写完整的支票存根联与支付证明一起在支付当天下班前交财务会计审核后，按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行相关的帐务处理;
e)支票用完后，出纳员应编制《支票使用明细表》交财务会计核对相关帐目资料;
f)如因填写错误或其他原因导致支票作废，出纳员应将作废支票连同存根联一起妥善保存;
g)出纳员或其他经办人员如遗失内容填写完整的支票，应及时到开户银行挂失;如因此造成的损失，由当事人负责全额赔偿，并视情节轻重按《行政奖罚标准作业规程》中的相关规定进行处理。
4.5费用
4.5.1公司财务管理部按照各分公司的财务预算情况和工作需要拨付给各分公司支出帐户相关费用。
4.5.2分公司每月30日前向公司财务管理部报送下月的《分公司收支计划预算表》。
4.5.3分公司每月3日前将上月实际发生的费用开支列具明细清单、填写《分公司收支汇总表》连同报销单据一起寄回公司财务管理部，公司财务管理部按权限完成报销手续。
4.5.4分公司负责人和财务人员必须要审查所报销费用发票真实合法，发票须是在当月开出的，报销金额和发票金额须一致，需注明事由、日期、参与人员等。车费、办公费用须单独填写《分公司交通费明细表》、《分公司办公费明细表》。
4.5.6费用的涵盖范围
分公司的费用包括以下几项。
4.5.6.1办公费：指分公司行政管理人员日常使用的办公用品开支;办公用品需集中管理，并由专人负责登记发放，控制使用。
4.5.6.2交通费：因正常上下班发生交通费用支出的一般不予报销，确因工作需要外出发生的交通费用，凭据据实报销，未经公司领导批准，不得报销出租车费。
4.5.6.3通讯费：指因工作需要配备通讯工具发生的费用;分公司各部门办公电话、值班电话应由专人负责管理。
4.5.6.4交际应酬费：为便于分公司各项工作的正常开展，在业务交往及公关活动中发生的交际应酬费用。
4.5.6.5差旅费：指因公出差到分公司所在地以外地区所发生的交通费、住宿费、伙食费等费用开支。
4.5.6.6各分公司租房的租金和物业管理费。
4.5.6.7分公司申请，经过公司财务管理部报公司领导批准的其他费用开支。
4.5.7费用开支标准
所有的日常费用开支在500元以内的可由各分公司负责人审批之后直接用分公司备用金支付，500元以上1000元以下的费用须经公司财务管理部向公司领导申报批准后从分公司备用金支付，1000元以上的费用由公司财务管理部报公司领导批准后由公司财务管理部划款至分公司支出帐户后支付。
分公司可以根据实际情况对经常性耗品的采购采取月结的方式，相应的合同应报送公司备案，并且每月需要针对需要付的款项编制《分公司应付款明细表》来反映本月应付、实付以及未付的款项。
4.5.8申请流程
费用开支标准在分公司权限范围内的，经由分公司负责人审核之后财务人员可以直接支付;费用开支标准在分公司权限范围外的，由分公司负责人审核无误后向公司财务管理部申请支付。
4.6经营性收入的管理
4.6.1管理费、服务费、租金等固定收入：分公司财务人员应于每月五日前计算出当月应收款(管理费、停车费、特约服务费、租金等固定收入)及滞纳金明细，编制《分公司收支计划预算表》，填写当月“缴费通知单”，由客户服务人员组织相关人员进行催收，财务人员收款并出具发票或收据。
4.6.2分公司财务人员在收到款项的当日，将当天的收款凭证记账联整理好并统计收款及欠款情况明细表，月末编制《分公司应收款明细表》上报公司来反映本月应收、实收、欠收款的情况。
4.6.3分公司负责人必须定期组织相关部门与人员对各项应收款项进行清收，及时回笼资金;一旦发现有恶意拖欠管理费、停车费、租金、特约服务费、借款或其它款项的，须及时通知公司相关部门采取催收及补救措施，并以书面形式向公司领导汇报。
4.7税务处理
4.7.1纳税申报
分公司负责人及财务人员需熟悉当地的财税法规，包括纳税申报程序、税目、税率等，并按照要求在公司财务管理部的指导下定期进行纳税申报工作;如当地可以进行网上申报的必须申请进行网上申报;每月月初(5号以前)需将上月的各个报表和相关单据报公司财务管理部。
4.7.2发票
分公司需要向当地税务机关申购发票的，在领取发票之后，必须按起止号码进行登记，定额发票需登记金额，手工发票需要登记张数以及开出后每一张的金额，并报公司财务管理部备案。分公司财务人员必须对所购发票进行缴销，无论是否有作废的对每一张发票的号码都进行流水登记《分公司发票使用明细表》。
4.8会计处理
4.8.1分公司财务人员必须严格按照公司制定的财务制度处理日常涉及财务的事项，不得违背公司的财务管理制度，如果是公司财务管理制度没有涉及的部分，必须及时向公司财务管理部汇报，在得到明确的指示后再进行处理。
4.8.2各分公司财务人员必须要按规定的时间向公司财务管理部提交各种财务报表，并且需要编制《分公司收支差异分析说明表》，说明上月根据计划的完成情况而出现的差异，各分公司可以根据实际情况提出相关财务方面的完善意见。
4.9其他
4.91各报表报送时间：周报每周五下午3点以前，月报每月5号以前。日记帐只需要报送电子版本。
4.9.2各个报表在向公司财务管理部门报送前必须先由分公司负责人确认签字。
本制度所属附件中以每月为一期。
4.9.3报送方式必须电子版本和纸质版本各一份，电子版本在规定的报送时间前发到公司财务管理部相关人员邮箱并抄送到公司分管领导邮箱中，纸质版本采用快递的形式统一寄给公司财务管理部备案。
4.9.4每月分公司应向公司财务管理部报送的报表有：
4.9.4.1分公司现金日记帐(周报)(电子文档)
4.9.4.2分公司支出帐户银行日记帐(周报)(电子文档)
4.9.4.3分公司现金盘点表(每日填制，每月报送)
4.9.4.4分公司应收款明细表(月报)
4.9.4.5分公司应付款明细表(月报)
4.9.4.6分公司发票使用明细表(月报)
4.9.4.7分公司收支汇总表(每月汇总，月报)
4.9.4.8分公司收支差异分析说明表(月报，上月计划预算与上月实际收支的对比分析)
4.9.4.9分公司收支计划预算表(月报，本月计划预算)
4.9.4.10分公司交通费明细表(月报)
4.9.4.11分公司办公费明细表(月报)
5.审批权限
5.1费用的审批权限。
5.1.1日常经营性费用(如：办公费、办公室租赁费、水电费、通讯费、邮递费、材料费、维修费等)：分公司总经理的批准权限为500元(含);500元以上、1000元(含)以下须由分管该业务之公司领导审批;1000元以上报公司执行总裁审批;
5.1.2非日常经营性费用(如：业务招待费、差旅费、出租车费、会务费、培训费、书报费、职员活动费、社区文化活动费、医药费等);分公司总经理批准权限为200元(含)、200元以上500元(含)以下需由分管该业务之公司领导审批;500元以上报公司执行总裁审批;
5.1.3工程及劳务合同费用：金额在500元(含)以下的工程及劳务合同，由分公司总经理审批后执行。金额在500元以上、1000元(含)以下报分管该业务之公司领导审批后执行;金额在1000元以上、50000元(含)以下经分管该业务的公司领导审核后，报公司执行总裁审批后执行;50000元以上经公司执行总裁同意，报公司执行董事批准后执行。所有涉及该项业务的相关合同，均需存档备查。
5.2物资采购的审批权限
5.2.1因业务需要购置办公用物资，例如：办公用品，办公设备等。单价在500元(含)以下由分公司总经理负责审批，500元以上、1000元(含)以下须由分管该业务之公司领导审批;1000元以上报公司执行总裁审批;
5.2.2购置房屋建筑物类、运输工具类固定资产需附专题报告，经公司执行总裁同意并报执行董事批准。
5.2.3报废、转让固定资产，固定资产盘盈、盘亏的处理，单价2000元(含)以下由分管该项业务的公司领导审批;2000元以上、20000元(含)以下由公司执行总裁审批;单价20000元以上，经公司执行总裁同意后，报公司执行董事批准。
5.3报销程序
5.3.1每周的周二、周四为报销日;其它时间原则上不予报销。
5.3.2所有开支费用在产生之前，必须事先按照规定的审批流程和程序经过批准后，方能按照报销程序和相关规定办理报销手续。
5.3.3因经营管理需要发生的业务开支，须在一周之内取得合法发票，并由经办人按照《付款申请单》的内容认真填写《付款申请单》，将报销所需要的有关附件或证明材料一并报部门主管初审。
5.3.4部门主管必须根据分公司财务管理制度严格审核《付款申请单》，审核的时间在无特殊情况下，不得超过24小时，然后报分公司财务管理部门进行审核。
5.3.5福利补助类费用经主管经理审批后，还需报人力资源部相关负责人审核;
5.3.6分公司财务管理部门在接到各部门的《付款申请单》后，严格按照分公司财务管理制度进行审核，并按审批权限报送分公司及公司相关领导审批。
5.3.7分公司财务管理部在无特殊情况下，须保证《付款申请单》送达财务管理部最近的报销日内，即可领取所报销款项或对不能及时给予报销的事由做出回应。
5.3.8任何人员在报销费用开支时，严禁将同一笔业务分拆若干单据报销。若遇特殊情况，须向分公司财务管理部和审批该项业务费用开支的最高领导报告，说明事情原委。
5.3.9分公司职员必须在每月20号以前报销上月所有费用，逾期分公司将不予报销该费用;
5.3.10分公司对外支付费用在1000元(含)以下，可以用现金支付;费用在1000元以上的，应该采用支票支付的形式支付。
5.3.11所有发生业务费用报销的票据，必须是符合国家有关规定的正式票据。任何收款收据、白条、非正式票据一律不得报销。特殊情况下必须事前请示，而且在报销时，要注明原因、用途后报请分公司总经理或公司执行总裁批准。
5.4交际应酬费报销
5.4.1符合开支范围的交际应酬费用，单项金额在1000元(含)以内，报销时由分公司总经理签字，公司财务管理部审核，分管该项业务的公司领导审批后据实报销;单项金额在1000元以上的，经分公司总经理签字，公司财务管理部审核，分管该业务的公司领导和公司执行总裁批准后据实报销。
5.4.2分公司总经理本人的交际应酬费用，须经公司财务管理部审核，执行总裁审批后方能报销。
5.4.3各项交际应酬费用在报销之前，须在发票的背面填写简单说明或用途，包括时间、地点、参加人员等。
5.5差旅费报销
5.5.1出差可享受差旅费报销制度，出差是指到分公司外的同一城市完成分公司委派的工作任务时间超过1天且不超过20天的工作状态;
5.5.2职员报销差旅费需填写《差旅费清单》并附有效发票交分公司经理审批，再交分公司财务管理部审核、公司分管该项业务的领导、执行总裁批准后方能报销。
5.5.3往返交通费用：因工作需要出差的分公司管理层可选择乘坐除飞机头等舱、公务舱以外的任何交通工具，凭有效票据实报实销;管理层以下人员可选择乘坐火车或同等价格的其他交通工具，凭有效票据实报实销。
5.5.4住宿费用;在下列规定的标准房的上限标准内实报实销。
职别最高住宿标准
分公司总经理400元/晚·人
主管以上人员300元/晚·人
其他人员200元/晚·人
5.5.5两人以上同行出差，可与职级最高者住同一酒店。对于由出差地统一安排住宿或为了工作便利就近住宿的，按实报销。超出规定金额的，应提供所住宿酒店之星级证明。
5.5.6对于自行安排住宿而不报销住宿费用者，每晚按150元计发住宿补贴;对由邀请单位提供安排住宿者，不计发住宿补贴。
5.5.7已交纳会务费用并由会议组织单位提供食宿的会议或培训，出差者不再报销住宿费用及不再计发出差补助。
5.5.8出差补助费不分职级，出差者在同一地点逗留十日之内，按150元/天(在异地逗留时间不足六小时按半天计算)的标准计付，自第十一日起减半计付。
5.5.9不带明确工作任务的国内外研讨会议或外部培训等出差，出差补助按100元/天计付。
5.5.10经批准后，由分公司安排车辆出差者，出差补助按100元/天计付，出差者不再报销任何交通费。
5.5.11出差地之市内交通费用已经含括在出差补助费用中，出差者不再另行报销费用;机场、车站、码头至住宿地的往返交通费用实报实销。
5.5.12因公务出差者之长途电话费、手机漫游费等有关费用经审批后，可按上限15元/天的标准据实报销。
5.5.13事前经分公司人力之源部或分公司相关领导批准，在不耽误工作之情形下，出差者借出差之际就近返家探亲者，其绕道交通费用由个人自理，并且分公司不计发绕道和在家探亲期间的出差补助费。
5.5.14出差期间的交际应酬费用按交际应酬费报销程序办理。
5.6市内交通费报销
5.6.1因业务需要发生的市内交通费报销规定均在此限。
5.6.2分公司所有职员外出办事时，在分公司不派车辆的情况下均给予报销公交车费用。公交车费用需在车票背面注明时间，事由，起始地点并交由部门主管、财务管理部确认后，报分公司总经理审批方可报销。
5.6.3分公司所有外勤人员根据其工作的需要而发生的公交车费用均按每月150元限额内实报实销。
5.6.4出租车费用报销
5.6.4.1分公司原则上不报销出租车费用，所有因特殊情况发生的出租车费用报销均在此限。
5.6.4.2分公司各部门每月的出租车费用在部门主管、财务管理部确认合理后报分公司总经理审核后，报公司执行总裁审批后方可报销。分公司限额为150元/月。
5.6.4.3所有出租车费用报销时需在车票背面注明事由。并在费用发生后24小时之内办完审批手续方可给予报销。
5.7机动车辆费用报销
5.7.1职员私车费用的报销按公司财务制度相关规定之标准执行
5.7.2分公司车辆费用的报销
5.7.2.1分公司司机每月可将允许报销的油料费、停车费、洗车费、维修费、过路过桥费等日常费用，填写《付款申请单》，交由分公司总经理、公司财务管理部审核、公司执行总裁审批后实报实销。
5.7.2.2因司机违犯交通法规或因工作失职而发生交通事故的赔偿费用、车辆修理费用、人工费、误工费、医药费、营养费等费用，在扣除应由保险公司赔偿部分后的剩余部分，全部由司机本人承担;因司机个人工作失职造成的违章停车、违章超速、违章驾驶、未及时年审等罚款费用，也全部由司机个人承担;分公司不承担因司机工作失职而造成的任何罚款、赔偿等支出。
5.7.2.3当司机单次驾驶车辆超过200公里即为长途行车，视同出差，住宿费在规定的标准内实报实销，行车补助按出差补助费的标准计付。
5.7.2.4司机当月全勤、安全驾驶车辆、出色完成所分配的工作任务，并且没有受到乘客的有效投诉，当月给予计发驾驶补助费用150元，每缺勤一天扣10元。而司机当月因等候乘客之原因而造成工作延时，也不再计发相关费用。
5.8通讯费报销
5.8.1分公司规定享受报销通讯费用的为部门主管级以上人员或经公司批准的外勤人员。
5.8.2通讯费用报销标准：
职级上限标准(元/月)
分公司总经理400元
部门主管200元
分公司外勤人员100元
5.8.3通讯费用(手机费、住宅电话费)的报销，必须凭在公司公布的电话号码，按照使用时间每月或季度到分公司报销一次，在规定报销的标准内凭发票按实际发生额报销，通讯费用报销标准额度当月有效，不能累积使用。
5.8.4享受通讯费用报销人员，因出差期间手机漫游费用超出通讯费用定额标准，可附专项说明并经公司财务管理部门审核，报执行总裁批准后报销。
5.8.5享受通讯费用报销的人员，须保证通讯工具的24小时工作状态，包括休息日及节假日。
5.9借款管理规定
5.9.1因采购物资、出差、外派、交际应酬等其它工作需要须借款时，实行额度控制，具体数额根据该项工作的实际需要、出差的时间、交际应酬的具体情况，由分公司财务管理部在审核该项借款时具体确定。
5.9.2所有借款须由经手人填写《借款审批单》，注明借款用途、借款金额、预计还款时间等，报分公司财务管理部审核;借款金额的审批权限按费用报销的审批权限执行。
5.9.3采购物资、出差、交际应酬等临时借款需在借款后三十个工作日内还清借款。为了更好的管理个人借款，财务管理部要将所有职员的借款单统一入财务账，当借款人在借款入账后归还结清借款的，财务管理部应开出收据，注明还款事项，借据不再退还个人。
5.9.4当借款所需要的工作任务完成后，借款者要以报销形式归还借款时，应按规定填写《付款申请单》，并在申请单的借款金额处填写借款金额，报销与借款的差额多退少补。严禁将一张借款单对应多张《付款申请单》进行报销。
5.9.5对超过应归还借款期限五个工作日仍未归还结清的借款者，分公司财务管理部门有权在借款者工资中扣还。
5.9.6分公司所有借款应本着前款不清、后款不借的原则严格遵守。
5.10支票使用规定
5.10.1因分公司工作业务需要，事先领借支票的，须按照规定的审批权限填写《领用支票申请单》，经过批准后，方能到分公司财务管理部领取支票。
5.10.2如需领用金额在5000元以上支票的，经办单位或经办人须提前一天通知分公司财务管理部门作好准备，否则所造成对工作之影响，经办单位或经办人必须承担相应的责任。特殊情况下，分公司财务管理部也应本着为顾客服务之心态，认真积极采取措施，以满足用款单位或用款个人之需要。
5.10.3支票领借后的报销手续按照本制度相关规定进行报销。但必须在《付款申请单》的付款方式中注明已付款项的支票号码。
6说明
6.1分公司财务管理制度是一项既非常实际又非常灵活的制度，我们注意到任何企业的财务管理制度都未必尽善尽美。我们惟有建立一个公开透明的管理体系，我们惟有依赖分公司全体职员的真诚和信誉，依赖分公司全体职员对不合理费用支出的一贯抵制，公司才能获得长期的发展。
6.2分公司财务管理部有权对违反以上制度规定的单位或个人提出通报批评，给予分公司人事管理部门对相关情节严重的部门或个人的处理意见，财务管理部有责任、有权利及时将违反分公司费用报销的行为上报分公司相关领导进行处理。
6.3本制度由分公司财务管理部负责解释和修订。
6.操作表格
cw-cq02-02-f1《付款申请单》
借款单
分公司办公费用明细表
分公司发票使用明细表
分公司交通费用明细表
分公司收支差异分析说明表
分公司收支汇总表
分公司收支计划预算表
分公司现金盘点表
分公司现金日记账
分公司应付款明细表
分公司应收款明细表
分公司支出账户银行日记账
篇3：南都物业财务管理中心会计岗位职责
南都物业财务管理中心会计岗位职责
岗位职责：
1、负责日常收支审核工作;
2、负责编制记帐凭证工作;
3、负责每月财务数据统计及核对工作;
4、协助部门领导完成部门财务等工作。
任职资格：
1、本科及以上学历，财务、会计相关专业，1年以上会计工作经验;
2、勤奋敬业，熟练使用财务软件及各种办公软件，有房产、物业行业工作经验优先考虑。
篇4：香港物业的财务管理(讲义)
香港物业的财务管理(讲义)
物业管理的好坏，最重要的因素之一是财务管理。物业管理服务的收入主要来自物业业主每月上缴的管理费，而管理费是根据公契条款事先规定的费率确定的。其他收入包括管理基金存款的银行利息。提供暂时性使用如场地摄影的执照费、游泳池门票费、网球场出租费等。公契起草纲要明确规定了物业经理须做年度预算、年款，正常会计记录等，并定期向业主公布。但在纲要出台之制定的许多契据在这方面都做得不够，而且对购楼时就签了契据的业主还具有约束力。无疑，这方面的缺陷已经引起对管理收支失控的不满和抱怨。
让我们来看看物业经理须做的财务记录的内容。
一、年度预算
在财政年度开始之前，物业经理必须根据过去的有关数秀对以后12个月开支的预测做出年度预算，他/她须决定计划广预防性维修项目所需的资金数额，然后还要对所要进行的工例出估计。通常，物业经理或他/她的代表需征求业主的意见，赢得他们对预算的支持。
预算样本
大厦名称：
(财政年度)收支预算
1.支出项目
广告(用于招聘工作人员等)
坏帐
拖车服务合同
清洁
社区和节日活动
折旧
房门电话维修合同
电(公用部分)
花草(环境)
总务处各种费用(租金。电话、用电等)
保险(火警、第三者责任保险、公共责任保险)
电梯维修合同
法律咨询费、审计费
水泵维修
维修和养护(一般性)
重新装修(计划内项目)
差饷
薪金，工资、退休和医疗救济金
保安服务合同
文具、印刷和办公用品
游泳池运作费用
网球场地运作费用
水费(公用部分)
物业经理薪水(管理代理的净收入：
大厦改进基金(或重置储金)
意外事故总支出的2%～5%
2.收入
拖车费
储蓄利息
游泳池门票费
网球场租
其他收入
3.净开支
预计剩余
管理费用
按本年利率收缴的管理费
由增加管理费用弥补之不足部分
下个财政年度的增加百分比
注：以上所列收支项并非全部，物业经理应根据会计要求决定
最佳呈式和项目组合
收支账目样本
大厦名称：
从(日期)至(日期)收支帐户
1.收入
管理费
其他
总收入
2.支出
薪水和工资
清洁合同
等等
总支出
运作盈余(逆差)
盈余
总盈余(逆差)
资产负债表样本
大厦名称：
(日期)资产负债表
1.现行资产
应收管理费
应收帐款
预付款
经理往来帐户
总资产
2.储金和保留基金
管理费储金
公共设施储金
大厦改造基金
运作盈余(逆差 )
3.现行负债
应付帐款和增值
4.总负债
二、资本基金
对于每一个须做预算的物业经理来说，准备特别基金是谨慎明智之举。这是为困难时日做准备，在需要用资本基金支付主要更换项目时避免大幅增加管理费，如修茸和刷新主要外墙、水泵、发电机、电梯等。但是准备特别基金应注意储备适量资金以应付已获准的如某一项目使用期限已到时的翻新或更换项目。换句话说，就是储存适量现金收取利息，在上一年底应己存够现金以支付更换项目。需要估计每一资本项目的实际年限，如一个水泵可用五年以上，然后计算更换的费用，还要考虑到那时的通货膨胀率。在确定了储蓄金应付利息率后，可用偿债基金要素计算出每月需储蓄的金额。
三、信用控制
通常，公契和/或管理协议里有条款规定，业主要在每月的第一天向管理代理缴纳一定的金额，其数量是业主该年度按预算比例应上缴债务的1/12，这笔金额就叫管理费或服务费。如果业主没有在规定的期限内缴纳管理费，物业经理或者管理代理可对未偿还债务加收利息及催缴费以支付因业主违约造成的额外工作。公契条款须对此加以规定，便于物业经理按章行事。物业经理要给他/她的下属(通常是负责该地区的物业职员)拟定书面的征缴管理费的手续，以及随后发放的征缴提醒通知。管理职员一个及时客气的电话通知常常能促使问题得以尽早解决，以避免向业主发最后的征缴通告乃至采取法律措施。有经验 表明，对征缴管理费给予密切关注能有效减少拖欠交费现象的产生，这样也就减少了需交小额钱债审裁处处理的案件数量。尽管发了最后催缴通知，管理人员又多次口头提醒，但还会有个别业主习惯性拒缴或拖欠超过30天。为了执行收缴，可采取以下手段：
1.根据公契条款，物业经理通常可到地政署登记一份针劝违约业主名下股份的备忘录。这种根据公契或管理协议登记的指控，作为物业经理向有关司法部门提起的正当的指控，是可以强制执行的。物业经理代表所有业主利益要求对违约业主的股份进行出售，并对违约业主的住房和店铺有绝对的使用。占住和享有权利;间或通过香港法院的法律程序讨回债务也是可取的。
2.小额钱债审裁处(sct)。对于不超过15 00o港元的债务，小额钱债审裁处有独立的审裁权，如果涉及复杂的法律问题，审判官有权将案子移交地区法院。律师无权出席小额钱债审裁处，当事人必须自己出面，或分别指定代表，但不能指定律师做代表。如果是公司(如管理公司)提起或被起诉，那么须派该公可的官员或职员做代表。在这种情况下，代表须出示他/她的授权书。首先，要向法院呈递按规定格式写的偿债请求一式三份，内容包括：
(1)债权人姓名、地址;
(2)被告人姓名、地址;
(3)偿还金额;
(4)向被告人说明提出偿债的理由及偿还金额的计算方法。提呈偿债请求之后，法院通知债权人审理的时间和地点。审理由具有法律资格的审判官主持，采取非正规的方式。不过，债权人必须以口头和书面形式提供证词，他/她可以提供债务人的帐目，出示诸如公契副本。欠款帐单本。催缴函等有关文件。审理之后，审判官会尽快作出他/她认为合适的裁决。通常审理之后即刻作出裁决。任何有利于债权人的仲裁裁决，可作为判决执行，与一般法院判决棺同。判决执行情况在这里不作叙述。裁决受害一方提出上诉的程序是：自小额钱债审裁处作出判决之日起七天内，向高级法院提呈上诉。
3.其他法院。对于债务超过15 000港元少于120 d00港元的案子，地方法院有独立审判权。债务在120 000港元以上的案子，高等法院才有独立审判权。这些案子的审理程序这里不作详述。物业经理或债权人按照他/她的律师的指点进行操作。律师有权出席旁听。
篇5：物业管理企业财务管理规定(1998)
财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知
财基字[1998]7号
国务院各部门、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：
为了规范物业管理企业财务行为，根据《企业财务通则》，结合物业管理企业的经营特点，我们制定了《物业管理企业财务管理规定》，现予印发，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向我部反映。
中华人民共和国财政部
一九九八年三月十二日
附件：
物业管理企业财务管理规定(1998)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业)，包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理;并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费;劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。