知名物业总管操作规程范文
固定类工作
(一)任务的分配
1. 工作目标：
确保按本部门人员配置要求合理利用人力资源。
2. 工作流程：
(1)示范单位的服务员招收、培训的具体操作与物品的跟进由示范单位培训主管负责。招收、培训必须在工作任务表规定板房开放前完成。
(2)各新盘的员工入职、离职、办证由文员负责。在通知可办入职、离职手续后，2天内完成所有手续。
(3)示范单位在开放高峰期间的具体现场跟进与巡查，人手调配由助理配合培训主管进行。调配计划在示范单位开放前确定并调配好。
(4)从新员工入职开始到开盘一般有预留15天时间进行培训。其中的60%的员工是在半年前就要开始招收，安置在己开放的楼盘实操(上班)，一旦开盘在运作上以一旧带一新的形式以及现场指导的方法进行培训。确保各岗位的正常运作。
(5)在道路环境及示范单位的开荒清洁分配上，一般是从已成熟的楼盘暂调一至二名主管进行现场带队，总管现场办公方式进行跟进。
(6)在上级部门有任务文件传达到本部时，文员第一时间要通知总管本人，然后按要求通知属下各分部主管执行。
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(二)签批文件
1. 工作目标：
确保所签批的文件符合公司的规定与要求。
2.计划完成时间：
收到文件后，24小时内批阅。
3. 工作流程：
(1)物品申购单的审批：
a.本部门申购物品时，对照每月《物品领出物品统计表》，按照已使用的数量及现有库存的数量来确定申购数量
b.确定数量后与申购单所写的申购数量对比，如与确定数量不符时，更改后才签名确认。
(2)考勤的签批，本部按照如下几个步骤：
a.考勤公开制度，在每日集队的地方，每个员工的考勤按区域公布在仓库的位置，让每位员工每日可以对照，公众监督。
b.请假条严格按照公司有关规定执行，本部要求考勤一式三份。即：领班公布在集队处一份，主管自备一份，办公室文员一份。文员每日早上与基层领班用对讲机联系对照。请假人员必须及时将请假条送办公室审批，且将钟卡交办公室。上班时再到办公室领回钟卡。
c.月结考勤时，将请假条、三份考勤及钟卡对照，多层把关，最后才签字确认。
(3)员工变动表的签批：
a.由主管或以上人员填写《变动表》。
b.根据变动表情况内容，再检查其他书写是否正确。
c.检查合格后签名确认。
(4)假期申请表
a.审批文员上交的申请表是否附有“请假条”。
b.检查请假条内的请假原因，因本部逢星期四、五、节假日、开荒期间清洁服务特别多，以至除红、白事、病假外，没有特别事情是不允许请假。
c.确认后签名
4.注意事项：
(1)签批文件时，要看清楚文件内容。
(2)签批文件时要看清楚文件时间，急着签批的，先签批。
(3)由于本部门在星期四、五、节假日、开荒期间的清洁服务特别的多，所以这一期间没有可以除外的事情是不允许请假，如果要请假要事先申请，审批后方可请假。
变动类工作
(一)新盘开发工作
1. 工作目标：
确保按工作任务表规定的时间予以开盘，确保计划完成率达98%以上。
2.工作流程：
(1)做好人员招收计划，与该盘的当地镇、村两政府联系，商讨招工事宜。在取得联系后，与相关单位进行人员招收、培训。确保在工作任务表规定时间前完成招收人员及培训工作。培训后的新员工按《员工考核表》进行考核，平均要达到80分以上。
(2)安排好新盘的管理人员培训与基本技能的实习，实行以旧员工培训新员工。
(3)做好新盘的物资申购与储备，确保新盘开盘前所申购物资到货并存仓。
(4)与相关部门进行联系。(内部部门如：与建筑公司联系工程进度问题、与人力资源部了解人员招聘情况、与售楼部了解板房开放时间及服务员的培训工作、与装修公司了解工程进度问题等;外部部门如：与当地镇、村两政府了解人员招聘，当地需要等问题)。
(5)在新盘开荒时，必须到现场进行指挥工作。如有多个盘同时开发时，每个盘必须每周到场指挥协调不少于2天。
(6)与售楼部沟通每月不少于4次，配合售楼部对员工进行培训与日常管理。
(7)监督本部门工作，及实施各项目标，严格贯彻公司各项规章制度。
3.注意事项：
(1)在人力资源方面做到人尽其用。在新盘的用人方面，从区内道路、花园、公众绿地等已相对稳定，没有破土基建，较少装修工程的成熟的楼盘中抽调，以减少在新盘开盘时大量招收人员的情况发生，减少人力投入。
(2)物力方面，当新盘开盘时，对一些一年内使用次数不超过4次的工具尽量从其他楼盘调用，以减少资源浪费。
(3)培训方面，新员工入职后安排到各个比较成熟的楼盘中，以一旧带一新的形式进行实习培训，确保达到上岗标准。
(4)注意开荒工作与日常工作的隐患，如交通安全。
(5)各管理人员与基层沟通的方式，必须搞好上、下级关系，每月2次与领班级以上人员召开例会，每月不少于2次，以便更好开展工作。
(二)人员招收
1. 工作目标：
确保在工作任务表规定时间前完成人员招收工作。
2. 工作流程：
(1)招收计划。根据某楼盘的具体开盘时间、示范单位的数量、周围道路、小区的面积以及就近楼盘情况来确定人员招收计划。如周边本公司楼盘比较密集，在人数的安排上可就近楼盘来支援。如没有这方面条件的楼盘尽可能在招收人数上有一定的上浮。例如阳东碧桂园，距离公司最近的楼盘鹤山碧桂园大约200公里，如果从鹤山碧桂园调人去阳东进行开荒工作的话，成本费用相当大，时间浪费过半，故这样的楼盘在招收人员数量方面要比其他有支援楼盘上浮30%左右。
(2)与当地政府招收事宜。根据当地楼盘具体开发时间提前3至4个月与当地镇、村二级地方领导商讨有关员工招收事宜。而政府联系方向是以公司征地所属村、镇为主。按照公司的任职要求吸收一些高素质的人员。其具体人员由当地村、镇二级领导对所管辖的人员进行一次调查，把平时一些遵纪守法，勤劳朴实的人员推荐上来。
(3)招收同时，将本公司的一些情况，例如员工福利、凯发一触即发的概况与发展前景详细介绍给当地人民，让他们对公司有一个比较清晰的了解。
3. 注意事项：
(1)办事作风要严谨，遵守公司纪律，树立良好的形象。
(2)通过新开盘发展区域经理助理或先进场的房地产开发经理助理取得与该新盘的当地政府联系意见，互相交换名片，以电话联系的方式来进行招聘工作。
(3)在沟通过程中要听取当地领导的意见，遇到问题能解决的要尽量解决，不能解决的要及时向上级领导反映、跟进和回复。
(4)对每一批新招收员工所提出疑问做好解释工作，杜绝误解或争吵。多与当地领导协调、沟通。
(三)人员培训
1. 工作目标：
确保员工考核达70分以上(见附表六)。
2. 工作流程：
(1)对前来应聘的人员进行凯发一触即发的概况的介绍，对每个求职者按所从事的工作岗位进行有关岗位的解说，使其对自己所应聘的职位有一个基本的认识，并告之入职前所需的相关证件及资职要求等。
(2)根据任职要求，对应聘人员进行录用考核。
(3)审批考核合格人员的《入职申请表》。
(4)根据培训计划对已办理好入职手续的员工，先安排该批员工接受最基本的服务意识培训。
(5)安排该批员工进行岗位责任和岗位技能方面的培训。
(6)培训完毕，安排人员对该批员工进行考核。
3. 注意事项：
(1)对新员工要以疏导教育为主，不能急于求成，或者过度施压，语言不逊等，以免造成不必要的人员流失。
(2)要严格按新员工入职的有关培训课时去对其进行相关培训，要结合实际，在工作中培训与实习结合。例如：开荒期间以旧带新，在下班前10分钟对当天工作进行讲评，这样可以使新员工不会感到厌烦与进度的压力，并逐步灌输相关经验与理念，深入培训。
(3)要体贴员工，不要只批评，不鼓励的家长式管理，要在实践工作中去培训、去管理。
(四)物资申购储备
1. 工作目标：
确保开荒时不出现因不够材料或缺少工具而造成误工现象。
2. 工作流程：
(1)在开盘前一个月开始对物资进行申购，让文员填写物资申购单。
(2)申购固定物资一次到位。例如：吸尘机、吸尘吸水机、鼓风机、抽湿机、汽车。
(3)对日常物资方面：一般申购一次可供使用一个月左右，大盘(2千亩或以上)一般一次性购2个月的使用数量的物品，以防救急。开荒时用量最多的是清洁剂(主要是洁厕净和洗洁精，二者比例为4：1)，例如一个1000亩的楼盘，板房数量洋房20间，反复清洁2--3次所需清洁剂一般是150—170桶。具体数量要看现场施工的进度与反复清洁的次数而定。
(4)在开荒行动前10日必须收到全部所申购的物品，到了到货期还没收到货则要督促采购部门尽快跟进。
3. 注意事项：
(1)申购物资时，必须根据该楼盘特点申购，如大型楼盘一次要申购供2个月使用时，一般楼盘则供一个月则可以了。
(2)申购单下单前要把固定物资与日常物资统计出来，由文员一次申购。
(3)当物资未能按原定时间到货时可从其它兄弟楼盘暂时调用。
(五)现场指挥
1. 工作目标：
确保开荒工作按期进行，确保在工作任务表规定时间之前可交楼。
2. 工作流程：
(1)开盘时，从相关楼盘调一至二个经验较丰富的主管进行现场指导与跟进。
(2)开荒过程中，现场协调与安排各处所需人员的配置。
(3)在开荒进程中，做好与其它部门的协调工作：
a.与售楼部保持密切联系，例如：对板房设施的摆放，如拖鞋数量、尺寸、男、女鞋子的比例，及时安排相关人员跟进。
b.与装修公司在开盘前10天进行相关工作的衔接与分工。例如：新盘人手有限，要求装修方面尽可能对即将开放的单位清理得彻底一些，工程跟紧一些，尽量为本部门争取多一点时间。
c.与建筑公司方面协作：在道路清理与最后突击时在人力运输上的支持是至关重要的。
d.与机电公司方面的协调，要求机电公司保证水、电的畅通，以保证日常工作的正常运行。在没有水、电的紧急情况下，总管应有事先安排好的消防车运水、发电机发电。
3. 注意事项：
(1)外围由建筑公司与该楼盘的消防队进行清洁，本部门做好协调工作。
(2)搞好与其他部门的协作，确保在任何情况下都保质保量完成开盘工作。
(3)要冷静应对各种问题，做到胸有成竹。
(六)配合售楼部进行员工培训工作
1. 工作目标：
用一个月时间对员工进行培训，确保每位参加考核的员工考核达80分以上(员工考核见附表十四)。
2. 工作流程：
(1)安排营销板房服务部的示范单位服务员提前一个星期进入开放的示范单位，进入现场培训。
(2)培训与跟进的具体操作由板房服务部的培训主管负责。培训主管直接对总管负责。
(3)与售楼部密切联系，由售楼部安排人员对服务员进行有关板房方面的培训。
(七)日常管理
1. 工作目标：
确保本部门日常工作不出现未能正常进行的情况。
2. 工作流程：
(1)制定开荒时期的人员集中制度。每天4次集队，具体见第四节第九点。
(2)下班时的小节讲评制度。
(3)开荒时期的每日工作安排。总管每天均有一张工作安排表。
(4)每日例会制度。开荒时，每天有一次例会，主要是对工作的安排以及对工作中存在的问题的商讨、协调与解决。
间断类工作
控制人工成本工作
1. 工作目标：
控制部门人员数量，确保本部门实际人数不超过《顺德碧桂园家政部架构图》配置人数。
2. 工作流程：
(1)根据《顺德碧桂园家政部架构图》配置各岗位人员，定出招聘计划。
(2)计划交上级审批。
(3)招聘各岗位员工底薪严格按公司规定，不超过各岗位工资上限。
3. 注意事项：
(1)只有在符合增编条件时才向人力资源部提出招聘计划申请书。
(2)员工的薪金是根据其工作质量增减，不超公司工资上、下限。
篇2：知名物业助理操作规程范文
知名物业助理操作规程范文
新盘人员招收工作
1.工作目标：
确保在工作任务表规定的时间前完成招收人员工作。
2. 工作流程：
(1)接到开盘计划后，与当地镇、村两级政府联系，并取得联系电话。
(2)在一个星期内根据总管定下的招收计划、培训计划做好招收、培训工作。
(3)招收计划确定后，先与人力资源部协商好招聘启示内容，并获得出外招聘的委托书。
(4)印发《招聘启示》。
(5)把招聘启示交当地政府，请其帮忙招聘人员。
(6)对政府通知来应聘的人员，按各员工录用考核标准进行考核。
(7)通知考核达标的人员带备身份证正本及复印件，红底一寸相片5张，未过有效期的计生证或未婚证和健康证等资料。并填写《职位申请表》一同交部门负责人审批。如未持有有效的健康证的应聘人员可参加本公司的健康检查，未持有有效的计生证的，应重新办理后才可参加应聘。
(8)审批合格后，交人力资源部审批。
(9)上级领导审批后，办理相应入职手续。
3.注意事项：
(1)通过新开盘发展区域经理助理或先进场的房地产开发经理助理取得与该新盘的当地政府联系意见，互相交换名片，以电话联系的方式来进行招聘工作。
(2)与政府人员联系时要注意语气与礼貌，并要维护公司利益。
(3)招聘启示内容要征得人力资源部同意，并盖章。
(4)印发数量按上级计划招收人数数量相符。
(5)录用考核：每位主管录用考核达80分，每位办公室领班考核达70分以上，每位清洁工领班考核达70分，每位文员考核达70分以上。
(6)认真检查所要交人力资源部的资料是否有效，是否齐全。
篇3：物业园区游泳池投药操作规程
物业环境工作制度
游泳池投药操作规程
(一)当游泳池在灌水状态时，便要对游泳池进行投药。
(二)当游泳池要开循环泵灌水时，将2公斤氯化铅调成液体，倒入沉淀剂药箱，开启投药泵a，对水池投药。
(三)在投氯化铅药同时，10公升液体漂白水倒入消毒剂药箱，并启投药泵内。
(四)投药完后，停止投药泵。
(五)当游泳池灌满时，重复以上投药过程一次。
(六)将循环泵正常运转24小时。
(七)过24小时后循环泵过滤后，游泳池底下会有一层杂质沉淀物，用水底的吸尘器将沉淀物吸走。
(八)沉淀物吸完后，重复投药一次，将游泳池的水继续过滤24小时后，并对池底吸尘。
(九)吸尘完后，完成游泳池全套过程，并检验和调节器节水质，并达到要求为止。
篇4：物业车场操作规程范文八
物业车场操作规程范文八
固定类工作
(一)工作目标：
1.确保车场车损事件每半年度不得超过1起(可直接查找肇事责任人不列入计算方法);
2.不出现当值队员服务礼仪差、态度生硬而被客人投诉;
3.确保车场内无烟头、纸屑、胶袋等垃圾物。
(二)工作流程：
1.选定与停车位相对应的指挥位置，面向来车，立正，敬礼;
2.双手打引车手势三次;
3.左右转弯手势一次后随车入场;
4.快步置于车前侧指挥车辆按标准停放;
5.打停车手势后敬礼;
6.快步上前开车门并问好“您好,欢迎光临”或“早上好、晚上好”,然后关车门;
7.迅速绕车检查车身状况，发现问题立即告之车主并登记。
(三)注意事项：
1.指挥手势应干净有力，切忌拖泥带水或指挥错误;
2.车场应常备雨伞，及时给客人提供帮助;
3.开车门时通常应按照老人、儿童、女士、男士然后驾驶员的先后次序开门，回关车门时力度不宜过大;
4.检查车辆应仔细，及时发现问题并告之车主与上报，夜间应认真登记车牌及检查车辆;
5.注意自身安全。
篇5：某物业会计报表编制标准作业规程
某物业会计报表编制标准作业规程
1.0目的
规范会计报表编制工作 , 确保会计报表的编制准确、报送及时。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司及其下属管理处的报表编制工作。
3.0职责
3.1公司 / 管理处会计负责会计报表的编制工作。
3.2公司财务部主管负责报表的审核及报送工作。
4.0程序要点
4.1资产负债表
4.1.1资产负债表的资产项目内容 :
a) 流动资产。包括 :
——货币资金 ;
——短期投资 ;
——应收票据 ;
——应收账款 ;
——应收补贴款 ;
——其他应收款 ;
——存货 ;
——待摊费用 ;
——待处理流动资产净损失等。
b) 长期投资。包括 :
——股权投资 ;
——债券投资等。
c) 固定资产。包括 :
——固定资产原价 ;
——备抵的累计折旧 ;
——固定资产净值 ;
——固定资产清理 ;
——在建工程 ;
——待处理固定资产净损失等。
d) 其他长期资产。包括 :
——无形资产 ;
——递延资产 ;
——其他长期资产 ;
——递延税款借项。
4.1.2资产负债表的负债及所有者权益项目内容 :
a) 流动负债。包括 :
——短期借款 ;
——应付账款 ;
——其他应付款 ;
——应付工资 ;
——应付福利费 ;
——未交税金 ;
——未付利润 ;
——其他未交款 ;
——预提费用 ;
——年内到期的长期负债等。
b) 长期负债。包括 :
——长期借款 ;
——应付债券 ;
——长期应付款 ;
——住房周转金等。
e) 所有者权益。包括 :
——实收资本 ;
——资本公积 ;
——盈余公积 ;
——未分配利润等。
4.1.3资产负债表的编制方法 :
a) 公司 / 管理处会计在填制资产负债表时 , 应分别填列"年初数"和" 期末数"的金额:
—— "年初数"栏内的各项数据,应根据上年末资产负债表的"期末数"栏内数字填列 ;
—— "期末数"主要根据总分类账户和有关明细账户填列。
b) 公司 / 管理处会计在填列资产负债表时 , 可以按照不同的方法填列相关的项目 ;
c) 根据总账或明细账的期末余额直接填列的项目 :
——坏账准备 ;
——其他应收款 ;
——固定资产 ;
——累计折旧 ;
——固定资产清理 ;
——在建工程 ;
——递延资产 ;
——短期借款 ;
——其他应付款 ;
——应付工资 ;
——应付福利费 ;
——应交税金 ;
——未付利润 ;
——其他未交款 ;
——实收资本 ;
——资本公积 ;
——盈余公积等。
d) 根据有关账户的期末余额合并填列的项目 :
——货币资金 ;
——应收账款 ;
——存货 ;
——应付账款 ;
——待摊费用 ;
——预提费用等。
e) 根据有关账户的期末余额计算分析填列的项目 :
——应收账款净额 ;
——固定资产净值 ;
——长期借款 ;
——长期应付款 ;
——未分配利润 ;
——待处理流动资产净损失 ;
——待处理固定资产净损失等
4.2主要税金应交明细表
4.2.1主要税金明细表是资产负债表的附表。
4.2.2主要税金明细表主要反映公司增值税、消费税、营业税、城市维护建设费、企业所得税等主要税种应交、已交与未交的增减变动情况。
4.2.3主要税金应交明细表的编制方法 :
a) 公司 / 管理处会计可按照下列方法编制主要税金明细表 :
——有关增值税项目 , 应根据 " 应交税金一应交增值税 " 明细账及其所属明细项目分别填列 ;
——有关消费税项目,应根据"应交税金一应交消费税"明细账分析计算填列 ;
——有关营业税项目,应根据"应交税金一应交营业税"明细账分析计算填列 ;
——有关城市维护建设税项目,应根据"应交税金一应交城市维护建设税" 明细账分别计算填列 ;
一 -有关企业所得税项目,应根据"应交税金一应交所得税"明细账分析计算填列工
b) 公司 / 管理处会计在编制主要税金应交明细表时 , 可根据下列计算公式 , 分析计算相关项目 :
——增值税期末未抵扣数 = 期初未抵扣数 销项税额 -进项税额 ;
——增值税期末未交数 = 年初未交数 本期转人数 -本期已交数 ;
一 -消费税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -己支数 ;
——营业税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -己交数 ;
——城市维护建设税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -已交数 ;
——企业所得税期末未交数 = 期初未交数 应交数 -已交数。
4.3损益表
4.3.1公司 / 管理处会计编制损益表 , 应从公司的营业收人开始 , 采a) 用多步式结构 :1 计算经营利润 :
经营利润 = 营业收人 -营业费用 -营业税金及附加 ;
b) 计算营业利润 :
营业利润 = 经营利润 -管理费用 -财务费用 ;
c) 计算利润总额 :
利润总额 = 营业利润 投资收益 补贴收人 营业外收人
-营业外支出 以前年度损益调整 ;
d 计算净利润 :
净利润 = 利润总额 -所得税。
4.3.2损益表的编制方法 :
a) 公司 / 管理处会计应根据损益类总分类账户净发生额填列损益表的 "本月数"栏目 ;
b) 如编制年度损益表 , 应填列上年全年累计发生额,并将"本月数"改为"上年数"
c) 公司 / 管理处会计应根据各损益类总分类账户的累计净发生额填列"本年累计数",或者根据上月本表的"本年累计数",加上本月本表的 " 本月数"填列 ;
d) 损益表各项目内容的填列方法如下 :
—— " 营业收人 " 项目。根据 " 营业收人 " 账户的发生额填列 ;
——" 营业成本 " 项目。根据 " 营业成本 " 账户发生额填列 ;
—— " 营业费用 " 项目。根据 " 营业费用 " 账户发生额填列 ;
—— " 营业税金及附加"项目。根据"营业税金及附加"账户发生额填列;
—— " 管理费用 " 项目。根据 " 管理费用 " 账户发生额填列 ;
—— " 财务费用 " 项目。根据 " 财务费用 " 账户发生额填列 ;
—— " 补贴收人 " 项目。根据 " 补贴收人 " 账户发生额填列 ;
—— " 营业外收人 " 项目。根据 " 营业外收人 " 账户发生额填列 ; —— " 营业外支出 " 项目。根据 " 营业外支出 " 账户发生额填列;
——"以前年度损益调整"项目。根据"以前年度损益调整"账户发生额填列 ;
—— " 利润总额 " 根据 " 计算利润总额 " 公式计算结果填列。如为亏损, 则以 " 一 "在本项目内填列 ;
—— " 所得税 " 项目。根据 " 所得税 " 账户发生额填列 ;
—— " 净利润 " 项目。根据 " 计算净利润 " 公式计算结果填列。如亏损 , 以 " 一 " 在本项目内填列。
4.4利润分配表
4.4.1利润分配表是损益表的附表。
4.4.2公司 / 管理处会计应从税后利润(净利润)开始编制利润分配表。4.4.3利润分配表的主要内容有 :
a) 净利润的增减调整项目 ;
b) 净利润的分配 ;
c) 未分配利润。
4.4.4利润分配表的编制方法 :
a) 公司 / 管理处会计应根据当年 " 本年利润 " 及 " 利润分配 " 账户及其所属明细账 户的记录分析填列利润分配表的 " 本年实际 " 栏目 ;
b) "上年实际"栏根据上年" 利润分配表" 填列 ;
c) 利润分配表各项目内容的填制方法如下 :
—— " 净利润 " 项目。根据 " 损益表 " 中的 " 净利润 " 项目的 " 本年累计 " 数填列 ;
—— "应交特种基金 " 项目。根据公司应上缴财政的能源交通重点建设基金和预算调节基金填列 ;
——"年初未分配利润"项目。根据上年利润分配表 " 未分配利润 " 项目的 " 本年实际 " 数填列 ;
——"盈余公积补亏"项目。根据公司用盈余公积弥补亏损的数据分析填列 ;
—— " 提取盈余公积 " 项目。根据公司实际提取的盈余公积分析填列 ;
—— " 应付利润 " 项目。根据公司应付给投资者或其他单位、个人的利润分析填列。
4.5营业收支明细表
4.5.1营业收支明细表是损益表的附表。
4.5.2公司 / 管理处会计可按营业业务的类别自行设置栏目 , 分别编制。
4.5.3营业收支明细表各项目内容的编制方法如下 :
a) "营业收人"项目。根据 "营业收人" 明细账户的贷方分析计算填列 ;
b) 营业成本 "项目。根据"营业成本"明细账户的借方分析计算填列 ;
c) "营业费用 " 项目。根据 "营业费用"明细账户的借方分析计算填列 ;
d) "营业税金及附加"项目。根据"营业税金及附加"账户借方分析填列 :
e) "营业利润 " 项目。根据营业收人减去营业成本、营业费用、营业税金及附加的 差额计算填列。
4.6 财务状况变动表
4.6.1财务状况变动表的结构 :
a) 左方 " 流动资金的来源和运用 "
——流动资金的来源部分。包括 : 本年净利润、其他来源 ;
——流动资金运用部分。包括 : 利润分配、其他运用 ;
——财务状况表左方的"流动资金来源合计"减去"流动资金运用合计"为公司本年度内流动资金增加净额。
b) 右方的 " 流动资金各项目的变动 "
——流动资产增加数额。反映公司年度内各项流动资产增加 ( 或减少 ) 变动的结果 ;
——流动负债增加数额。反映公司本年度内各项流动负债增加(或减少) 变动的结果 ;
——财务状况变动表右方的"流动资产增加净额"减去"流动资产负债增加净额",为公司本年度内流动资金增加(或减少)净额。
4.6.2财务状况变动表的编制方法 :
a) 流动资金来源和运用变动的编制方法 :
——"本年净利润"项目.根据 "损益表"上"净利润"项目"本年累计数"栏的数字填列 ;
——"固定资产折旧"项目。根据"累计折旧"项目的贷方发生额分析填列
——"递延资产摊销"项目。根据"递延资产"账户贷方发生额分析计算填 列;
——"固定资产盘亏(减盘盈)"项目。根据"营业外支出"和"营业外收人" 账户所属有关明细账户中固定资产盘亏损失扣除固定资产盘盈收益后的差额填列 ;
——"清理固定资产损失( 减收益 )"项目.根据 " 营业外收人 " 和 " 营业外支出 "账户所属有关明细账户中固定资产清理损失扣除固定资产清理收益后的差额填列 ;
——"递延税款 " 项目。根据 " 递延税款 " 账户的贷方发生额填列 , 如公司当期既有借方发生额 , 又有贷方发生额 , 应按借贷方相抵后的净额填列本项目 ;
——"其他不减少流动资产的费用和损失 " 项目 o 根据 " 营业外支出 "所属有关明细账户分析填列 ;
——"固定资产清理收人( 减清理费用 )" 项目。根据 " 固定资产清理 " 账户分析填列 ;
——"资本净增加额"项目。根据"实收资本"、"资本公积"和"盈余公积" 账户的年末余额与年初余额差额的合计数填列 ;
——"提取盈余公积 " 项目。根据 " 利润分配 " 账户所属 " 提取盈余公积 " 明细账户的借方发生额填列 ;
——"应付利润 " 项目。根据 " 利润分配 " 账户所属 " 应付利润 " 明细账户的借方发生额填列 ;
——"应交特种基金 " 项目。根据 " 利润分配 " 账户所属 " 应交特种基金"明细账户的借方发生额填列 ;
——"固定资产和在建工程净增加额 " 项目。根据 " 固定资产 " 、 " 累计折旧 " 和 " 在建工程 " 账户的记录分析填列 ;
b) 流动资金各项目变动的编制方法 :
——根据 " 资产负债表 " 中的各项资产、负债的年初数和年末数的差额直接填列 ;
——年末数大于年初数的为增加 , 在表上以正数填列 ; 年末数小于年初数的为减少 ,在表上以 " 一 " 号填列。
4.7代管维修基金收支情况公布表
4.7.1代管维修基金收支情况公布表的内容 :
a) 上季结余 ;
b) 本季收人 ;
c) 本季支出 ;
d) 本季余额 ;
e) 其他项目。
4.7.2代管维修基金收支情况表的编制方法 :
a) 根据上季 " 代管维修基金收支情况表 " 的 " 本季余额 " 栏目的数据填列 " 上季 结余 " 项目 ;
b) 根据本季实际收取的代管维修基金数额填列 " 本季收人 " 栏目 ;
c) 根据本季维修项目实际支付的费用数额填列 " 本季支出 " 栏目 :
d) 根据"上季结余"加上"本季收人"减去"本季支出"的数据填列"本季余额"栏目。
4.8物业管理费收支季度公布表
4.8.1物业管理费收支季度公布表的项目内容 :
a) 收人项目 :
——管理费 ;
——房租费 ;
——停车场收人 ;
——有偿服务费 ;
——其他项目。
b) 支出项目 :
——管理人员工资 ;
——管理人员福利 ;
——行政办公费 ;
——差旅费 ;
——办公用水电费 ;
——公共设备、设施管理维护运行水电费 ;
——设备、工具维修养护费 ;
——保安、清洁费 ;
——社区文化费 ;
——公共事务费 ;
——公共绿化养护费 ;
——法定税费、保险费 ;
——管理佣金 ;
——其他项目
4.8.2费用收支季度公布表的编制方法 :
a) 公司 / 管理处会计根据当季 " 营业收人一管理费 " 明细账户的贷方发生额 , 填列 " 管理费 " 项目 ;
b) 根据当季 " 营业收人一房屋出租 " 明细账户的贷方发生额 , 填列 "房租 " 项目 ;
c) 根据当季 " 营业收人一停车场 " 明细账户的贷方发生额 , 填列 " 停车场收人 " 项目 ;
d) 根据当季 " 营业收人一代办性服务收人 " 、 " 营业收人一兼营服务收人 " 等相关 账户的贷方发生额分析计算 , 填列 " 有偿服务费 " 项目 ;
e) 根据当季 " 管理费用一工资 " 明细账的借方发生额 , 填列 " 管理人员工资 " 项目 ;
f) 根据当季 " 管理费用一福利费 " 明细账的借方发生额分析填列 " 管理人员福利 费 " 项目 ;
g) 根据当季 " 管理费用一办公费 " 明细账户的借方发生额 , 填列 " 办公费 " 项目 ;
h) 根据当季 " 管理费用一差旅费 " 明细账户的借方发生额 , 填列 " 差旅费 " 项目 ;
i) 根据当季 " 管理费用一水电费 " 明细账户的借方发生额 , 分析填列 " 办公水电费 " 项目 ;
j) 根据当季 " 管理费用一水电费 " 明细账户的借方发生额 , 分析填列 " 公共设施、 设备管理维护运行水电费 " 项目 ;
k) 根据当季 " 管理费用一保安费 " 或 " 管理费用一清洁费 " 明细账户的借方发生 额 , 分析填列 " 保安、清洁费 " 项目 ;
l) 根据当季 " 管理费用一社区文化费 " 明细账户的借方发生额 , 分析填列 " 社区 文化费 " 项目 ;
m) 根据当季 " 管理费用一公共事务费 " 明细账户的借方发生额 , 分析填列 " 公共 事务费 " 项目 ;
n) 根据当季 " 管理费用一维修养护费 " 明细账户的借方发生额 , 分析填列 " 设备、 工具维修养护费 " 项目 ;
o) 根据当季 " 管理费用一绿化费 " 明细账户的借方发生额 , 分析填列 " 公共绿化 养护费 " 项目 ;
p) 根据 " 管理费用一保管费 " 及 " 应交税金 " 、 " 营业税金及附加 " 账户的借方发生额 , 分析填列 " 法定税费、保险费 " 项目 ;
q) 公司 / 管理处会计按照当季 " 营业收人 " 账户发生总额的 10% 计提管理佣金。
4.9会计报表的保送
4.9.1月度会计报表的报送 :
a) 管理处会计应在每月 5 日前向公司财务部主管报送上月报表 :
——资产负债表
——损益表 ;
——主要税金应交明细表 ;
——其他税务报表 ;
——其他相关月度报表。
b) 公司财务部主管应根据相关管理处当月实际发生的业务数据审核报表;
c) 审核无误的 , 财务部主管应在审核栏内签署姓名后交公司财务部会计进行报表合并 ;
d) 公司财务部会计分别将公司与管理处的资产负债表、损益表合并后报公司财务部主管审核;
e) 经审核无误的 , 应加盖公司公章或公司财务专用章后 , 分别报送公司法人、公司经理、公司所属税务部门等其他相关部门。
4.9.2季度会计报表的报送 :
a) 管理处会计应在每季度初的 10 日内 , 编制上季度 " 代管维修基金收支情况公布 表 " 及 " 管理费收支季度公布表 ", 并报送公司财务部主管审核 ;
b) 经审核无误的 , 应在 15 日前交公司经理审批后 , 报送小区业主管理委员会。
4.9.3年度会计报表的报送 :
a) 每年 1 月 10 日前 , 公司会计应编制上年度报表 :
——财务状况变动表 ;
——利润分配表 ;
——营业收支明细表 ;
——其他相关年度会计报表。
b) 年度报表报经公司财务部主管审核加盖公司公章后 , 报送公司法人、公司总经理、公司其他相关部门、公司所属税务部门等其他相关政府部门。
4.10 会计报表资料的保管
4.10.1 公司会计报表在报送前由公司财务部会计复印留存 , 按月在公司财务部加密后长期保存。
4.10.2管理处会计报表在报送前由管理处会计复印留存 , 按月归档后加密在管理处长期保存。
4.11会计报表的编制报送情况 , 作为公司 / 管理处财务相关人员绩效考评的依据之一。
5.0记录
5.1〈物业管理费用收支季度公布表〉
6.0相关支持性文件
6.1〈会计核算标准作业规程〉
6.2〈会计核算标准作业规程〉
6.3〈物业维修基金使用与管理标准作业规程〉
物业管理费用收支季度公布表(略)